CONCEPTO 48616 DE 2024
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE - SENA
Bogotá D.C.
Señora
Coordinadora Grupo Gestión de Talento Humano
Regional Distrito Capital
| Asunto: | Concepto Jurídico contratos de venta entre cónyuges no divorciados - Fondo Nacional de Vivienda SENA |
En atención a su comunicación radicado: Respuesta Ciudadana 11-9-2024-041593, NIS: 2024-02-256066 de Fecha: 20 de junio de 2024 6:32 p. m. mediante la cual describe lo siguiente: Desde el Fondo de Vivienda se está legalizando un crédito hipotecario en modalidad de COMPRA, siendo beneficiario el funcionario XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX XXXXX.
En la etapa de Estudio Jurídico de Titulación, se evidenció que la compraventa será realizada a la cónyuge del funcionario, es decir, la vendedora y el comprador son de estado civil casados entre sí con sociedad conyugal vigente.
Teniendo en cuenta la jurisprudencia que se ha llevado a cabo respecto a estos casos, como por ejemplo la sentencia C-068/99 en la que se declara inexequible el artículo 1852 del Código Civil, por medio del cual, se daba nulidad a los contratos de venta entre cónyuges no divorciados, para evitar que se simulara la venta de un inmueble con el fin de engañar a los acreedores, así que, se debe tener claro que la venta debe ser real y no una simulación o una donación disfrazada de venta, figura que se suele utilizar para defraudar a los acreedores para insolventarse y que estos no puedan embargar las propiedades, pero actualmente para que esto no ocurra, existe la Acción Pauliana y la Acción de Simulación.
Respecto al punto anterior, se concluye que legalmente no existe ningún impedimento para realizar este negocio, y además en la normatividad del Fondo de Vivienda tampoco se menciona alguna prohibición, sin embargo, al revisar el proceso de legalización en Dirección General, se nos indicó lo siguiente: "(...) al respecto, se recomienda previo a continuar con trámites de legalización del crédito, según caso particular que evidencian en el estudio de títulos, y con el fin de resolver las inquietudes, se solicite un concepto al Grupo de Conceptos de la Dirección Jurídica del SENA, según competencias asignadas en el Decreto 249 de 2004. Lo anterior, dado que como lo afirma la regional dentro de la norma del FNV no se hace mención a este tipo de casos particulares en la legalización de créditos de vivienda".
Por lo anterior, solicito amablemente que emita un concepto jurídico que soporte la viabilidad de continuar con la legalización del crédito.
ALCANCE DE LOS CONCEPTOS JURÍDICOS
Es pertinente señalar que los conceptos emitidos por la Dirección Jurídica del SENA son orientaciones de carácter general que no comprenden la solución directa de problemas específicos ni el análisis de actuaciones particulares. En cuanto a su alcance, no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, ni tienen el carácter de fuente normativa y sólo pueden ser utilizados para facilitar la interpretación y aplicación de las normas jurídicas vigentes.
PROBLEMA JURÍDICO
¿Es viable el crédito del Fondo Nacional de Vivienda SENA cuando el contrato de venta es entre cónyuges no divorciados?
SOPORTE NORMATIVO
Previo al pronunciamiento es pertinente citar las normas sobre las cuales versa el objeto de la consulta, así.
Esta coordinación ya se ha pronunciado sobre el tema en el Concepto 60248 de 2013:
ASUNTO: concepto viabilidad aplicación préstamo Fondo de Vivienda, compra entre cónyuges- patrimonio familia
En atención a la comunicación radicada con el número 2-2013-049037 del 24 de octubre de 2013, donde se hace análisis del caso presentado por funcionario que le fue otorgado préstamo de vivienda y solicita se acepte la compra de vivienda de inmueble de su esposa y que pesa sobre él patrimonio de familia, sobre lo cual solicita concepto, al respecto me permito señalar:
Cuando dos personas se casan se forma la sociedad conyugal, así se conforma la sociedad conyugal, que no es más que una figura jurídica, la cual entendemos como la sociedad de bienes, es decir, el patrimonio social existente entre los esposos.
La sociedad conyugal la regula el Código Civil a partir del artículo 1781 y subsiguientes en el mencionado artículo se nombra lo que hace parte de la sociedad conyugal, así:
“Los salarios devengados.
Los frutos, pensiones, intereses y lucros; ya sean que provengan de bienes sociales o propios.
Los dineros que se aporten al matrimonio o se adquiriera por alguno de los conyugues, con cargo a la sociedad de restituirlo.
- Los bienes muebles o cosas fungibles que se aporten o se adquieran.
- De los bienes adquiridos a título oneroso.
- Los bienes raíces que se aportaren, con cargo a restituirlo la sociedad en dinero. “(subrayado propio)
Hay que aclarar que los bienes muebles que los cónyuges adquirieron antes del matrimonio por lo general entran pero de la misma manera salen al momento de la liquidación de la sociedad conyugal, a menos que hayan sido aportados a dicha sociedad.
Lo anterior para efectos de determinar la titularidad del inmueble que se pretende comprar, ya que si el mismo hace parte de la sociedad conyugal no podría el funcionario a quien se le otorgó el préstamo de vivienda ostentar la calidad de vendedor y al mismo tiempo comprador.
Así las cosas se hace necesario revisar la escritura de venta del inmueble, para así determinar si el inmueble hace o no parte de la sociedad conyugal.
Respecto al punto de la venta entre cónyuges esta es válida; razón por la cual, una vez verificada la titularidad del inmueble, conforme a lo antes expuesto, se podría aprobar la compra del inmueble siempre y cuando este no haga parte de la sociedad conyugal.
Si bien el artículo 1852 del Código Civil, establecía que “es nulo el contrato de venta entre cónyuges no divorciados”, mediante Sentencia C-068 de 1999, la Corte Constitucional, declaró inexequible dicha disposición, basada en lo siguiente:
“..Ello significa, entonces, que ninguna de las tres razones a que se ha hecho mención puede subsistir para legitimar la sanción de nulidad a los contratos celebrados entre cónyuges no divorciados, -es decir, no separados de cuerpos por sentencia judicial conforme a lo dispuesto por la ley 01 de 1976-, pues se parte del supuesto de que los contratantes podrían ocultar mediante la compraventa una donación irrevocable, o simular con su cónyuge tras la apariencia de un contrato de supuesta enajenación de bienes de su propiedad, en perjuicio de terceros, lo que es tanto como dar por preestablecida la falta de rectitud, lealtad y probidad de quien así contrata, es decir su mala fe, lo que resulta contrario a la norma constitucional consagrada en el artículo 83 de la Carta Política que, precisamente, dispone lo contrario cuando en ella se instituye como deber el proceder conforme a los postulados de la buena fe, sin que existan razones valederas para que pueda subsistir en la ley la presunción de que los contratantes, por ser casados entre sí actúan de mala fe, como igualmente tampoco resulta admisible la suposición implícita de que, en tal caso, los cónyuges dejan de lado el cumplimiento del mandato constitucional consagrado en el artículo 95, numeral 1 que impone como deberes de la persona y del ciudadano, entre otros, el de “respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios”
Por último, es importante precisar que en el certificado de tradición del inmueble aportado se registra una inscripción de constitución de patrimonio de familia, lo cual restringe la comercialización del inmueble y hasta tanto no se levante dicha restricción no es viable su venta.
ANÁLISIS JURÍDICO
Como podemos evidenciar en las normas anteriores.
El Concepto 60248 de 2013 define la sociedad conyugal tras el matrimonio como una sociedad de bienes que comprende el patrimonio social existente entre los esposos. Esta sociedad se encuentra regulada en el Código Civil a partir del artículo 1781, donde se enumeran los bienes que hacen parte de la misma.
El análisis se centra en la compra de un inmueble por parte de un funcionario que recibió un préstamo de vivienda. El texto resalta la importancia de determinar la titularidad del inmueble, ya que, si este forma parte de la sociedad conyugal, el funcionario no podría ser comprador y vendedor al mismo tiempo.
Se aclara que la venta entre cónyuges es válida, siempre y cuando se verifique la titularidad del inmueble y este no haga parte de la sociedad conyugal. La nulidad del contrato de venta entre cónyuges no divorciados, establecida en el artículo 1852 del Código Civil, fue declarada inexequible por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-068 de 1999.
El concepto finaliza mencionando la inscripción de un patrimonio de familia sobre el inmueble, lo cual restringe su comercialización. Se indica que la venta no es viable hasta que se levante dicha restricción.
RESPUESTA JURÍDICA.
La compra del inmueble por parte del funcionario depende de la titularidad del mismo y de que no haga parte de la sociedad conyugal.
La venta entre cónyuges es válida tras la verificación de la titularidad del inmueble y la ausencia de patrimonio de familia.
La inscripción de patrimonio de familia restringe la venta del inmueble.
Doctrina y documentos concordantes: Sentencia C-289/12 presunción de inocencia, Sentencia T-574/16 acto de simulación y Auto 385/22 acción pauliana
El presente concepto se emite, de conformidad con lo preceptuado en artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Cordialmente,
Martha Bibiana Lozano Medina
Coordinadora
Grupo Coordinación Nacional de Producción Normativa y Conceptos Jurídicos
mvlozano@sena.edu.co
Dirección Jurídica- Dirección General
Calle 57 # 8 - 69 Bogotá
Proyectó: Alejandro López Torres
