CONCEPTO 57211 DE 2025
<Fuente: Archivo interno entidad emisora>
SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE - SENA
| De: | Martha Bibiana Lozano Medina - Coordinadora Grupo Coordinación Nacional de Producción Normativa y Conceptos Jurídicos - Dirección Jurídica - 1-0020 |
| Asunto: | Concepto inmueble hipotecado a favor del SENA – Divorcio y disolución sociedad conyugal – exigibilidad préstamo de vivienda Fondo Nacional de Vivienda del SENA |
Mediante comunicación electrónica radicada con el número 11-9-2025-047958 de fecha 6 de junio de 2025 solicita concepto sobre la exigibilidad anticipada de crédito de vivienda por la “Transferencia del inmueble hipotecado sin autorización del Fondo Nacional de Vivienda”, tal como lo establece el artículo 26 del Acuerdo 12 de 2014.
Se informa que a servidor público del SENA, quien hoy se encuentra retirado del servicio, se le otorgó préstamo para adquisición de vivienda, pero que como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad conyugal producto de proceso de divorcio de matrimonio civil, mediante la correspondiente escritura pública, le fue adjudicado a la cónyuge el bien inmueble, junto con la deuda con el SENA.
ALCANCE DE LOS CONCEPTOS JURÍDICOS
Los conceptos emitidos por la Dirección Jurídica del SENA son orientaciones de carácter general que no comprenden la solución directa de problemas específicos ni el análisis de actuaciones particulares. En cuanto a su alcance, no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, ni tienen el carácter de fuente normativa y sólo pueden ser utilizados para facilitar la interpretación y aplicación de las normas jurídicas vigentes.
ANÁLISIS
1º. Mediante el Acuerdo 12 de 2014 expedido por el Consejo Directivo Nacional del SENA (diciembre 29) se adoptaron las normas reguladoras del Fondo Nacional de Vivienda, el cual ha sido modificado y adicionado por los Acuerdos 004 de 2017, 3 de 2019, 2 de 2022 expedidos por el Consejo Directivo Nacional del SENA, y la Resolución 1-01595 de 2022 “Por la cual se reglamenta el funcionamiento del Fondo Nacional de Vivienda del SENA”, expedida por el Director General del SENA
Sobre las garantías para amparar los créditos, el artículo 18 del Acuerdo 12 de 2014 señala:
“ARTÍCULO 18. GARANTÍA HIPOTECARIA. Todo beneficiario de crédito para vivienda está obligado a constituir hipoteca de primer grado a favor del SENA sobre el inmueble. Sólo se permitirá la constitución de hipoteca en segundo grado a favor del SENA, cuando la primera haya sido o vaya a ser constituida a favor de una entidad financiadora de vivienda legalmente constituida y cumpla con los requisitos establecidos en la resolución que reglamente el presente Acuerdo.
PARÁGRAFO: De igual forma, los créditos para vivienda que otorgue el SENA constarán en pagaré firmado en blanco que se llenará de acuerdo con la carta de instrucciones, otorgado a favor del SENA por el beneficiario del crédito para vivienda y su cónyuge o compañero(a) permanente o aval que a juicio de la Entidad pueda garantizar la obligación”.
Por su parte, el artículo 26 del Acuerdo 12 de 2014, modificado por el artículo 2 del Acuerdo 3 de 2019, estableció las causales de exigibilidad del crédito:
“ARTÍCULO 26. CAUSALES ESPECIALES DE EXIGIBILIDAD ANTICIPADA DEL CRÉDITO. Cuando sin autorización expresa por parte del SENA, se presente una de las situaciones que a continuación se enumeran, el respectivo ordenador de gasto, sin perjuicio de las acciones disciplinarias a que haya lugar, podrá mediante decisión motivada, exigir que se adelante el trámite respectivo para el cobro total del saldo de la obligación:
1. Transferencia del inmueble hipotecado sin autorización del Fondo Nacional de Vivienda.
2. Constitución de gravámenes a cualquier título sobre el inmueble objeto de préstamo, que pueda disminuir la garantía hipotecaria a favor de la Entidad.
3. Comprobación de venta simulada para acceder al crédito de compra.
4. El incumplimiento de la obligación de mantener actualizado el seguro de vida e incendio que ampare el inmueble que garantiza el préstamo otorgado por el SENA, una vez retirado de la Entidad.
5.Cuando el inmueble hipotecado a favor del SENA sea perseguido judicialmente, sufra desmejora o deprecio tales, que en dichas condiciones no preste suficiente garantía, o cuando la hipoteca otorgada en garantía se vea afectada por hechos sobrevinientes a su constitución.
6. Cuando el Fondo Nacional de Vivienda del SENA compruebe que un crédito para construcción o mejora no se invirtió en su totalidad en la obra para la cual fue destinada.
PARÁGRAFO: El deudor hipotecario inmerso en una de las causales de cobro anticipado establecidas en el presente artículo podrá solicitarla revisión de su caso por parte del Comité Regional de Vivienda antes del traslado del expediente a la Dirección Jurídica o al Director Regional, según corresponda, para cobro”. (Negrillas fuera de texto original)
2º. La Resolución 1-01595 de 2022 expedida por el Director General del SENA “Por la cual se reglamenta el funcionamiento del Fondo Nacional de Vivienda del SENA”, en relación con la amortización del crédito, las garantías y cambio de la garantía hipotecaria, establece:
“ARTÍCULO 17. AMORTIZACIÓN DEL CRÉDITO. Los créditos otorgados por el Fondo Nacional de Vivienda del SENA serán pagados mediante el sistema de amortización de cuotas fijas que se causen a partir del desembolso del crédito hasta la cancelación de este o hasta la desvinculación del servidor público de la Entidad.
(…)
Parágrafo 2o. Los servidores públicos que se desvinculen del SENA siendo deudores del Fondo Nacional de Vivienda de esta entidad, continuarán pagando la cuota mensual de su crédito de vivienda en la forma y fecha pactada en la escritura pública, hasta tanto les sea comunicada la reliquidación del crédito; para el efecto utilizarán la plataforma de pagos del SENA, o el que establezca la entidad.
Una vez hecha la reliquidación del crédito, el Grupo de Vivienda en la Dirección General o quien haga sus veces en la Regional le comunicará por escrito al deudor la reliquidación del crédito dentro de los quince (15) días calendario contados a partir de la fecha del retiro, informando el valor de la cuota y solicitando la constitución de las pólizas individuales de vida e incendio en calidad de deudor desvinculado.
“ARTÍCULO 21. GARANTÍA. Todo deudor de crédito hipotecario “Afiliado” o “Beneficiario del Fondo” está obligado a constituir hipoteca a favor del SENA en primer grado, abierta y sin límite de cuantía, sobre el inmueble objeto de compra, construcción o mejora, otorgada por el propietario del inmueble, sea el servidor público y/o su cónyuge o compañero(a) permanente.
Esta hipoteca deberá constituirse sobre el ciento por ciento (100%) del inmueble y cubrirá el monto total de la deuda durante toda la vigencia del crédito; para estas modalidades de crédito sólo se permitirá la constitución de hipoteca en segundo grado a favor del SENA cuando el primer grado haya sido o vaya a ser constituido a favor de una entidad financiadora de vivienda legalmente constituida y cumpla con los requisitos establecidos en la presente resolución o en el caso de un inmueble objeto de compra que tenga vigente una hipoteca al momento de su negociación.
En los créditos para liberación de gravamen hipotecario, así como en los créditos de compra donde existe una hipoteca registrada previamente, se aceptará la hipoteca en segundo grado a favor del SENA, hasta tanto se libere la de primer grado y se realice el levantamiento respectivo.
Los créditos para vivienda que otorgue el SENA en todas sus modalidades serán garantizados también con un pagaré en blanco otorgado a favor del SENA, firmado por el servidor público en calidad de deudor hipotecario y un (1) avalista, el cual podrá ser su cónyuge o compañero(a) permanente o cualquier persona mayor de edad que sea elegida por el servidor público (deudor hipotecario), junto con la carta de instrucciones debidamente firmada.
Parágrafo. Para créditos individuales se entenderá por “vivienda de propiedad del afiliado(a)” aquella en la que él y su cónyuge o compañero(a) permanente, sea o se haga propietario del ciento por ciento (100%) del inmueble.
Para los créditos conjuntos, ambos deben ser o hacerse propietarios del ciento por ciento (100%) del inmueble adquirido con el crédito.
Tratándose de liberación de gravamen hipotecario el solicitante o uno de los solicitantes, deberá ser propietario del ciento por ciento (100%) de la vivienda.
“ARTÍCULO 23. CAMBIO DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA. El respectivo ordenador del pago, previa solicitud del deudor “Afiliado” o “Beneficiario del Fondo”, podrá autorizar el cambio de garantía a favor del SENA, previo estudio de títulos del inmueble ofrecido, caso en el cual se deberán cumplir los siguientes requisitos:
1. La Regional respectiva debe adelantar el estudio de títulos del nuevo inmueble ofrecido en garantía.
2. La nueva hipoteca debe constituirse en el mismo o en mejor grado que la hipoteca inicial.
3. De acuerdo con el avalúo, el nuevo inmueble debe ser suficiente garantía para cubrir el saldo insoluto de la deuda.
4. Mantener las condiciones estipuladas en la garantía vigente.
5. Constituir la nueva hipoteca a favor del SENA antes de cancelar la anterior.
El ordenador del pago respectivo podrá exigirle al deudor el cambio de garantía hipotecaria cuando se evidencie que el inmueble sobre el que está constituida la hipoteca actual deja de ser una garantía para el SENA, para lo cual deberá remitir por escrito requerimiento solicitando la entrega de los documentos necesarios para iniciar el estudio de títulos de un nuevo inmueble de propiedad del deudor y el avalúo comercial del mismo.
En caso de incumplimiento a dicho requerimiento, el ordenador del pago deberá adelantar el cobro anticipado de la obligación, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Acuerdo 0012 de 2014, modificado por el artículo 2 del Acuerdo 0003 de 2019”.
Ahora, frente a la autorizción para la venta de inmuebles hipotecados al SENA, el artículo 25 de la Resolución 1595 de 2015<Sic>2022 prevé:
“ARTÍCULO 25. AUTORIZACIÓN VENTA DE INMUEBLES HIPOTECADOS AL SENA. El ordenador del pago de la respectiva regional podrá autorizar la venta de un inmueble hipotecado al SENA previa solicitud del deudor en la que justifique la solicitud. El levantamiento de la garantía constituida sobre el inmueble está condicionada al pago del saldo total de la obligación a nombre del deudor del Fondo Nacional de Vivienda del SENA.
En caso de comprobarse la venta del inmueble sin la autorización previa del SENA y sin que se haya realizado el pago total de la obligación, el ordenador del pago respectivo declarará la terminación unilateral del plazo y se exigirá el pago anticipado de la deuda, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Acuerdo 00012 de 2014, modificado por el artículo 2 del Acuerdo 0003 de 2019”.
CONCLUSIÓN
De acuerdo con lo antes expuesto se encuentra que cuando se otorgue préstamo de vivienda, el servidor público beneficiario del crédito deberá constituir hipoteca a favor del SENA sobre el ciento por ciento (100%) del inmueble y cubrirá el monto total de la deuda durante toda la vigencia del crédito.
De igual manera, tal como lo establece el artículo 18 del Acuerdo 12 de 2014 los créditos para vivienda que otorgue el SENA constarán en pagaré firmado en blanco que se llenará de acuerdo con la carta de instrucciones, otorgado a favor del SENA por el beneficiario del crédito para vivienda y su cónyuge o compañero(a) permanente o aval que a juicio de la Entidad pueda garantizar la obligación.
Pues bien, el artículo 26 del precitado Acuerdo 12 de 2014 establece entre otras causales para la exigibilidad del crédito que, cuando sin autorización expresa por parte del SENA se haga la transferencia del inmueble hipotecado, se podrá mediante decisión motivada, exigir que se adelante el trámite respectivo para el cobro total del saldo de la obligación.
Ahora, el artículo 26 en comento establece como causal para el cobro total de la obligación el hecho de que se haga la transferencia del inmueble sin autorización del SENA. En este sentido, es necesario tener en cuenta, tal como aconteció en el caso objeto de consulta, que el bien hipotecado hacía parte de una sociedad conyugal vigente, de la cual hacía parte el servidor público a quien en su momento se le adjudicó el préstamo de vivienda.
Cabe recordar que el artículo 1781 del Código Civil colombiano prevé que el haber[1] de la sociedad conyugal se compone, entre otros, “5) De todos los bienes que cualquiera de los cónyuges adquiera durante el matrimonio a título oneroso”, salvo aquellos que cada uno haya recibido a título gratuito, como son las herencias o las donaciones.
Cuando se liquida la sociedad conyugal, se deben determinar cuáles bienes y deudas se derivan de ella. Los bienes que queden después de pagar las deudas de la sociedad conyugal son los denominados gananciales, los cuales entrarán a repartirse entre ambos cónyuges por partes iguales.
Significa lo anterior que los bienes muebles o inmuebles adquiridos durante el matrimonio hacen parte de la sociedad conyugal, y que al momento de su disolución y liquidación deben repartirse entre ambos cónyuges por partes iguales, así como los pasivos existentes.
En el caso objeto de consulta se observa que a servidor público, hoy retirado del servicio, se le otorgó un préstamo de vivienda, sobre el cual se constituyó garantía hipotecaria a favor del SENA y un pagaré en blanco firmado por el servidor público y un (1) aval, el cual podrá ser su cónyuge o compañero(a) permanente.
Al liquidarse la sociedad conyugal como consecuencia del divorcio del matrimonio civil, el bien inmueble adquirido por los cónyuges sobre el cual existe garantía hipotecaria a favor del SENA para amparar el crédito de vivienda otorgado, le correspondió a la cónyuge quien no tenía la calidad de servidor público del SENA, pero que sí tenía derechos sobre el bien hipotecado. Así mismo, le correspondió el pasivo consistente en la hipoteca constituida a favor del SENA.
Por esta razón, en nuestro criterio, el caso debe examinarse bajo una óptica distinta a la estricta aplicación de la causal del artículo 26 del Acuerdo 12 de 2014, pues el crédito y su garantía se vieron afectados por hechos sobrevinientes a su otorgamiento y constitución, como quedó atrás indicado.
Ante situaciones como las presentadas, puede recurrirse a lo previsto en el artículo 23 de la Resolución 1595 de 2022 el cual permite que, previa solicitud del deudor “Afiliado” o “Beneficiario del Fondo”, el ordenador del gasto pueda autorizar el cambio de garantía a favor del SENA, previo estudio de títulos del inmueble ofrecido, caso en el cual se deberán cumplir los requisitos allí indicados.
En este sentido, conviene anotar que de los documentos aportados con la consulta aparece solicitud escrita de la cónyuge a quien le correspondió el bien inmueble por la liquidación y disolución de la sociedad conyugal, el cual tiene una hipoteca a favor del SENA y cuyo pasivo le fue asignado.
En consecuencia, se recomienda atender la solicitud presentada por la cónyuge a quien no sólo se le adjudicó el bien inmueble sino el pasivo existente de la sociedad conyugal y determinar las condiciones y requisitos para la sustitución del deudor, el pago del crédito y el cambio de la garantía hipotecaria de primer grado, a la luz de lo establecido en las normas que regulan el Fondo de Vivienda del SENA. También es importante tener en cuenta el pagaré que debió haber firmado el servidor público y su cónyuge o aval.
De no ser posible el cumplimiento satisfactorio de las condiciones para el pago del crédito y el otorgamiento de la garantía, el saldo del crédito podrá ser exigido anticipadamente.
El presente concepto se rinde de conformidad con el alcance dispuesto en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, incorporado por la Ley 1755 de 2015. Lo anterior no sin advertir, que el mismo se encuentra sujeto a las modificaciones legales y jurisprudenciales que se expidan y acojan dentro del asunto.
Cordial saludo,
MARTHA BIBIANA LOZANO MEDINA
Coordinadora
Grupo Coordinación Nacional de Producción Normativa y Conceptos Jurídicos
Dirección Jurídica – Dirección General
1. “haber: Hacienda, caudal, conjunto de bienes y derechos pertenecientes a una persona natural o jurídica” – Diccionario de la lengua española
