CONDICIONES PARA LA CELEBRACIÓN Y CONTENIDO DEL CONTRATO QUE OTORGA EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.1. RÉGIMEN APLICABLE PARA LA ESTRUCTURACIÓN Y SELECCIÓN DEL SUPERFICIARIO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La estructuración, adjudicación, celebración y ejecución de los contratos mediante los cuales se constituya el Derecho Real Accesorio de Superficie se sujetará al régimen jurídico aplicable a la entidad pública propietaria del inmueble, distinguiendo según el origen público o privado de la iniciativa del proyecto, en los siguientes términos:
1. Proyectos de origen público Cuando la iniciativa para la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie provenga de la entidad pública propietaria del inmueble, esta deberá adelantar los correspondientes estudios previos, los cuales deberán incluir, además de los requisitos generales previstos en el régimen de contratación aplicable, los estudios jurídicos, urbanísticos, técnicos y financieros que permitan determinar la viabilidad del proyecto, las condiciones de su ejecución y los beneficios económicos o funcionales derivados del otorgamiento del derecho, conforme a lo dispuesto en el presente decreto. La selección del superficiario se realizará de conformidad con el régimen de contratación aplicable a la entidad superficiante con observancia de los principios de transparencia, publicidad, selección objetiva y libre concurrencia.
El contrato mediante el cual se constituya el Derecho Real Accesorio de Superticie deberá incluir, en todo caso, la cláusula de reversión de las construcciones o edificaciones al finalizar el plazo del derecho.
2. Proyectos de origen privado Cuando la iniciativa para la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie provenga de un particular interesado en actuar como superficiario, este deberá presentar ante la entidad pública propietaria del inmueble los estudios jurídicos, urbanísticos, técnicos y financieros que permitan determinar la viabilidad del proyecto, de conformidad con lo previsto en el presente decreto, para sustentar la finalidad del proyecto y definir los términos del contrato de Derecho ReAacl cesorio de Superficie Dichos estudios serán elaborados por cuenta y riesgo del particular interesado, quien asumirá igualmente los costos asociados a su evaluación por parte de la entidad pública.
En estos casos se aplicará el procedimiento previsto en los en los artículos 19 y 20 de la Ley 1508 de 2012 o la que la modifique, reemplace o sustituya, para la presentación y publicidad de iniciativas privadas, sin que la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie implique la configuración de una Asociación Público-Privada, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo segundo del artículo 284 de la Ley 2294 de 2023.
PARÁGRAFO. Las entidades públicas que por disposición legal tengan régimen especial de contratación, en la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie deberán aplicar los mecanismos previstos en su propio régimen contractual, sin perjuicio del cumplimiento de los principios de transparencia, publicidad y selección objetiva, así como de las disposiciones establecidas en el presente decreto.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.2. ESTUDIOS PARA DETERMINAR LA VIABILIDAD DE OTORGAR EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando la iniciativa para la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie provenga de la entidad pública propietaria del inmueble, la entidad superficiante, además de los estudios previos exigidos de conformidad con su régimen de contratación, deberá realizar los estudios jurídicos, urbanísticos, técnicos y financieros que permitan determinar la viabilidad del proyecto, así como las condiciones y los beneficios económicos o funcionales derivados del otorgamiento de este derecho, conforme a lo dispuesto en el presente decreto.
En los estudios o documentos previos se deberá incluir de manera obligatoria las condiciones de reversión de las infraestructuras que se desarrollen en ejercicio del derecho, una vez se cumpla el plazo pactado o se configure alguna de las causales de terminación previstas en el contrato o en la ley.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.3. COORDINACIÓN CON OTRAS AUTORIDADES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las entidades superficiantes deberán coordinar, según corresponda, con las autoridades de planeación, de hacienda, de transporte y/o de movilidad del municipio o distrito, las condiciones de implementación del Derecho Real Accesorio de Superficie, de conformidad con los estudios señalados en este decreto.
Así mismo, las entidades propietarias de bienes fiscales y/o de uso público sobre los cuales se puede ejercer el Derecho Real Accesorio de Superficie, facilitarán y permitirán el acceso a la información necesaria, salvo reserva constitucional o legal para que un particular interesado pueda formular los estudios técnicos, jurídicos y financieros señalados en este decreto.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.4. CONTENIDO DEL CONTRATO POR EL QUE SE CONSTITUYE EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El contrato mediante el cual se constituye el Derecho Real Accesorio de Superficie deberá contener, como mínimo, los siguientes elementos:
1. Las partes. La entidad pública propietaria del inmueble, que actúa en calidad de superficiante, y el tercero seleccionado conforme al régimen jurídico aplicable, que adquiere la calidad de superficiario.
2. El inmueble base y el área libre aprovechable. La identificación del bien fiscal o de uso público sobre el cual se constituye el derecho, así como la delimitación precisa del área libre aprovechable en suelo, subsuelo o vuelo sobre la cual el superficiario podrá desarrollar las construcciones o instalaciones autorizadas.
3. El objeto. La constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie que faculta al superficiario para construir, usar, explotar y disponer económicamente de las edificaciones o desarrollos que se implanten en el área libre aprovechable, durante el plazo pactado y en las condiciones previstas en el contrato, sin afectar el dominio del inmueble base.
4. El plazo. La determinación del plazo de duración del Derecho Real Accesorio de Superficie, el cual en ningún caso podrá exceder el término máximo previsto en la ley, incluidas sus eventuales prórrogas.
Cuando el objeto del contrato comprenda la construcción de edificaciones, infraestructuras o instalaciones en el área libre aprovechable, el contrato deberá establecer igualmente el plazo máximo para la ejecución y terminación de las obras, de conformidad con los estudios técnicos, urbanísticos y financieros del proyecto.
El incumplimiento injustificado del plazo de construcción podrá dar lugar a la aplicación de las medidas contractuales correspondientes, incluyendo, pero sin limitarse a: la imposición de sanciones, la declaratoria de incumplimiento o la terminación anticipada del Derecho Real Accesorio de Superficie, según las condiciones previstas en el contrato.
5. La retribución o precio. La contraprestación a favor de la entidad superficiante por el otorgamiento del Derecho Real Accesorio de Superficie, la cual podrá consistir en: a. Pagos en dinero efectuados de manera periódica o en una sola suma; b. Una participación en los ingresos generados por la explotación económica del proyecto; c. La entrega o reserva de áreas construidas o unidades superficiarias dentro del proyecto; o d. Una combinación de las anteriores modalidades, siempre que se garantice una retribución económica adecuada para la entidad pública propietaria del inmueble.
6. Las causales de terminación y las condiciones de reversión. El contrato deberá prever las causales de terminación según el régimen jurídico aplicable a la entidad superficiante. Así mismo, deberá determinar las condiciones bajo las cuales, al vencimiento del plazo del Derecho Real Accesorio de Superficie o ante su terminación por cualquiera de las causales previstas en el contrato o en la ley, cesarán los efectos temporales propios de este derecho. En consecuencia, una vez extinguido el Derecho Real Accesorio de Superficie, las construcciones, instalaciones o edificaciones realizadas en el área objeto del derecho se integrarán al dominio del propietario del inmueble base, sin lugar a compensación o indemnización.
7. Las obligaciones de las partes. Las obligaciones a cargo del superficiario y de la entidad superficiante para la ejecución del proyecto, incluidas las condiciones urbanísticas, técnicas, económicas y registrales aplicables
8. Cumplimiento de las normas urbanísticas y obtención de licencias. El desarrollo de las construcciones, edificaciones o instalaciones derivadas del Derecho Real Accesorio de Superficie deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes y a los instrumentos de ordenamiento territorial aplicables, así como a las disposiciones técnicas, ambientales y sectoriales que resulten pertinentes.
En consecuencia, el superficiario deberá obtener, previo al inicio de las obras, las licencias urbanísticas de construcción y demás permisos, autorizaciones o conceptos exigidos por la normativa aplicable, en calidad de titular de dichas licencias, sin perjuicio del cumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato de Derecho Real Accesorio de Superficie.
La obtención y cumplimiento de estas licencias y autorizaciones constituirá condición necesaria para la ejecución contractual del proyecto y no como requisito para la existencia del negocio jurídico. El superficiario es el responsable de asumir los costos, cargas y obligaciones derivadas de su trámite, expedición y ejecución.
9. La solemnidad y el registro del contrato. La constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie deberá realizarse mediante contrato elevado a escritura pública, el cual deberá ser inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
La elevación a escritura pública y su inscripción en el registro inmobiliario constituyen requisitos de existencia y perfeccionamiento del Derecho Real Accesorio de Superficie, en la medida en que este derecho solo produce efectos jurídicos entre las partes y de oponibilidad frente a terceros, a partir de su debida formalización e inscripción registral, de conformidad con las disposiciones legales que regulan el sistema de registro de instrumentos públicos.
PARÁGRAFO 1o. Previo al otorgamiento de la escritura pública mediante la cual se constituya el Derecho Real Accesorio de Superficie, el notario deberá verificar que el contrato contenga los elementos esenciales previstos en el presente artículo y que se encuentre acompañado de los documentos que acrediten la identificación del inmueble base, la delimitación del área libre aprovechable y las demás condiciones exigidas por la ley y el presente decreto.
Una vez otorgada la escritura pública, corresponderá a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos realizar la calificación registral del instrumento, verificando el cumplimiento de los requisitos legales y registrales para su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base y, cuando corresponda, la habilitación de los subfolios, de conformidad con las disposiciones que regulan el sistema de registro de instrumentos públicos.
PARÁGRAFO 2o. Deberán aplicarse las garantías contractuales contenidas en la Sección 3 Capitulo 2 Titulo 1 Parte 2 Libro 2 del Decreto Único Reglamentario número 1082 de 2015, con el fin de prevenir y mitigar el incumplimiento del pago de la retribución a cargo del superficiario. Asimismo, la entidad pública deberá considerar la inclusión de amparos específicos, razonables y proporcionales al objeto del contrato de Derecho Real Accesorio de Superficie.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El Derecho Real Accesorio de Superficie se podrá otorgar por un plazo máximo de ochenta (80) años, incluyendo prórrogas; plazo que será establecido en el respectivo contrato, con base en el modelo financiero elaborado y aprobado dentro del proceso de estructuración.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.2.6. PROHIBICIÓN DE POSESIÓN U OCUPACIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Los superficiarios no podrán alegar la prescripción adquisitiva, ordinaria ni extraordinaria, del dominio de ningún componente del inmueble base ni de las construcciones o edificaciones que se realicen o implanten en desarrollo del Derecho Real Accesorio de Superficie ni de las construcciones, ni ocupaciones para efecto de materializar una transferencia del bien público, condición que se deberá incluir en todos los contratos que desarrollen este derecho.
ESTUDIOS JURÍDICOS PARA CONSTITUIR DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.3.1. ESTUDIOS JURÍDICOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La entidad superficiante o, en su caso, los terceros interesados deberán elaborar o presentar, como mínimo, lo siguiente: a) Determinación del carácter de bien de uso público o de bien fiscal del inmueble base, y de las condiciones jurídicas que rigen el bien, así como del derecho real del cual será titular la entidad superficiante.
b) Identificación jurídica del inmueble mediante el folio de matrícula del inmueble sobre el cual se constituirá el Derecho Real Accesorio de Superficie.
c) Realización del inventario de los procesos contractuales, contratos de concesión y cualquier proceso administrativo o judicial que recaigan sobre el inmueble base y sobre la infraestructura de transporte, con el respectivo análisis de los impactos jurídicos y contractuales con el fin de establecer la procedencia del Derecho Real Accesorio de Superficie, acompañado de una matriz de riesgos.
d) Delimitación del área libre aprovechable, que se puede realizar mediante la redacción técnica de linderos unida a las coordenadas definidas para tal efecto por la reglamentación vigente del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), así como el cuadro de áreas edificadas y de infraestructuras destinadas exclusivamente para el uso de transporte, con indicación de las zonas de circulación y acceso exclusivas, compartidas y las que tienen prelación para la operación de transporte que, en ningún caso podrán ser objeto del Derecho Real Accesorio de Superficie. En todo caso, para los bienes de uso público, deberán garantizarse la inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.3.2. PROCEDIMIENTOS PARA DEFINIR LA SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE BASE Y DEL ÁREA ÚTIL APROVECHABLE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Previamente a la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie, la entidad pública superficiante deberá verificar la situación jurídica del inmueble base y del área libre aprovechable, con el fin de garantizar que estos cuenten con las condiciones jurídicas necesarias para el otorgamiento del derecho.
Cuando el inmueble base no cuente con folio de matrícula inmobiliaria individualizado, la entidad superficiante deberá adelantar los trámites registrales necesarios para su identificación y apertura ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, conforme a las disposiciones vigentes.
Así mismo, cuando el derecho de dominio o la situación jurídica del inmueble no se encuentre debidamente saneada, la entidad superficiante deberá adelantar las actuaciones administrativas, registrales o judiciales que correspondan para el saneamiento de la propiedad, con el fin de habilitar jurídicamente la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie sobre el área libre aprovechable.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.3.3. VINCULACIÓN DE CISA COMO SUPERFICIARIO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En desarrollo de lo establecido en el parágrafo 3o del artículo 284 de la Ley 2294 de 2023, CISA podrá actuar como superficiario conforme a las reglas de contratación aplicables para cada caso.
Las entidades superficiantes del orden nacional podrán suscribir con CISA contrato para establecer las condiciones de estructuración, construcción, gestión, comercialización y administración de las áreas libres aprovechables.
Las entidades territoriales superficiantes podrán suscribir contratos con CISA para la implementación del Derecho Real Accesorio de Superficie, como instrumento para financiar proyectos de infraestructura de transporte y aquellos no asociados a esta.
PARÁGRAFO. CISA podrá establecer alianzas con personas de derecho público o privado para el financiamiento de proyectos asociados al Derecho Real Accesorio de Superficie.
ASPECTOS URBANÍSTICOS Y ESTUDIOS TÉCNICOS PARA CONSTITUIR EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.1. NORMAS URBANÍSTICAS APLICABLES PARA LAS CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES Y DESARROLLO DE USOS EN EL ÁREA DONDE SE CONSTITUYA EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Para la definición de la norma aplicable en las áreas libres aprovechables donde se constituya el Derecho Real Accesorio de Superficie, las administraciones distritales y municipales podrán optar por cualquiera de las siguientes alternativas:
1. Para la construcción o implantación de las edificaciones derivadas del Derecho Real Accesorio de Superficie se aplicarán las normas urbanísticas generales previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y en los instrumentos que lo desarrollen.
En el evento en que las normas urbanísticas generales no sean directamente aplicables, se podrán aplicar las normas urbanísticas previstas en instrumentos de planeación intermedia vigentes en las zonas donde se encuentren localizadas.
2. Para el caso de la infraestructura de transporte, mediante decreto del alcalde y previa autorización del concejo municipal en los casos en que sea requerida, se podrá incorporar al tratamiento de renovación o de desarrollo el área libre aprovechable, con el fin de determinar las condiciones del respectivo proyecto y las normas de edificabilidad y usos, conforme a lo dispuesto en el artículo 285 de la Ley 2294 de 2023.
PARÁGRAFO. En cualquiera de los casos previstos anteriormente se deberá garantizar la participación ciudadana en desarrollo del principio de participación democrática previsto en la Ley 388 de 1997 y el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.2. ESTUDIOS URBANÍSTICOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Con el fin de determinar la viabilidad del proyecto a desarrollar en el área libre aprovechable, la entidad superficiante o, en su caso, los terceros interesados deberán elaborar o presentar para aprobación los estudios urbanísticos correspondientes, los cuales deberán contemplar, como mínimo, los siguientes aspectos: a) Análisis normativo urbanístico, que incluya revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y de los instrumentos que lo desarrollen o complementen, orientado a verificar la viabilidad de las edificaciones, instalaciones o desarrollos que se proyecten ejecutar en el área libre aprovechable mediante el Derecho Real Accesorio de Superficie, teniendo en cuenta los usos del suelo permitidos, los índices de aprovechamiento y las demás exigencias urbanísticas aplicables.
b) Certificación de uso del suelo y de aprovechamientos urbanísticos, expedida por la oficina de planeación del municipio o distrito o la entidad que haga sus veces, en la cual se indiquen las normas urbanísticas aplicables al área libre aprovechable al momento de la presentación de los estudios.
c) Planos de delimitación y deslinde del área libre aprovechable sobre la cual se pretende constituir el Derecho RealA ccesorio de Superficie.
d) Propuesta de implantación urbanística y arquitectónica, que incluya la modelación del proyecto, las cabidas urbanísticas y arquitectónicas previstas, así como la descripción de los usos o actividades económicas proyectadas, como insumo para evaluar la viabilidad técnica del proyecto y su estructuración financiera.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.3. ESTUDIOS TÉCNICOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La entidad superficiante o, en su caso, los terceros interesados deberán elaborar o presentar para aprobación los estudios técnicos correspondientes, los cuales deberán contemplar, como mínimo los siguientes aspectos: a) Estudio que señale las condiciones técnicas de articulación de las edificaciones que se propone realizar en el área útil aprovechable con la infraestructura pública existente y de mitigación de sus impactos y que demuestren que no se afectará su uso público.
b) Estudio sobre la capacidad portante del área libre aprovechable y de la infraestructura y edificaciones existentes, asociado a estudios geotécnicos y de evaluación de cargas estructurales que permita determinar las condiciones técnicas de implantación que deben cumplir las nuevas edificaciones en suelo, subsuelo o en vuelo.
c) Análisis de condiciones de conexión a servicios públicos domiciliarios y de impacto urbanístico, ambiental y propuesta de medidas de mitigación.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.4. LICENCIAMIENTO DE LAS CONSTRUCCIONES AUTÓNOMAS DEL SUPERFICIARIO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las construcciones autónomas que realice el superficiario requerirán de las licencias urbanísticas correspondientes, de conformidad con lo establecido en el Decreto número 1077 de 2015, las normas estructurales vigentes y la normativa urbanística vigente para cada municipio o distrito.
En el caso de construcción de unidades independientes a la infraestructura de transporte, en el área libre aprovechable, la licencia de construcción se tramitará en la modalidad de obra nueva conforme a la reglamentación del Decreto Nacional número 1077 de 2015.
Cuando la construcción autónoma no sea una unidad estructural independiente también deberá tramitarse la expedición de una licencia de construcción, a la cual concurrirá como parte la entidad superficiante, con la finalidad de verificar que la estructura de la construcción autónoma no afecta la estabilidad estructural del inmueble base o de la infraestructura de transporte que allí se localiza. Los costos para el trámite y expedición de las licencias de construcción serán asumidos por el superficiario.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.5. TITULARIDAD DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Los superficiarios serán titulares de las licencias urbanísticas correspondientes a las construcciones autónomas y de las otras actuaciones relacionadas con las licencias urbanísticas a las que se refiere el artículo 2.2.6.1.3.1., y el artículo 2.2.6.1.2.1.5. del Decreto número 1077 de 2015 en virtud del ejercicio del Derecho Real Accesorio de Superficie, sin que se requiera que la entidad superficiante concurra o autorice la radicación de la respectiva solicitud. Conforme a lo anterior, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio realizará los ajustes al Formulario Único Nacional de Solicitud de Licencia dentro de los doce (12) meses siguientes a la expedición del presente decreto.
En todo caso, el superficiante deberá ser convocado en la forma prevista para la citación a vecinos y será obligación del curador urbano o la autoridad municipal competente notificarle el acto administrativo que resuelve la solicitud de licencia urbanística y/o de las otras actuaciones.
PARÁGRAFO. Si del análisis de vulnerabilidad estructural de la edificación se concluye que es necesario realizar el reforzamiento estructural de las construcciones o edificaciones localizadas en el inmueble base, el superficiario solicitante deberá obtener licencia urbanística en la modalidad de reforzamiento estructural, de manera previa al desarrollo de las construcciones o edificaciones amparadas en el contrato de superficie, de conformidad con las disposiciones del presente decreto.
En este caso, previo a la licencia de reforzamiento estructural, deberá contar con la aprobación de la autoridad competente y/o del ente gestor a cargo de la infraestructura pública, en donde establezca las condiciones de las obras.
Los superficiarios titulares de la licencia de reforzamiento estructural serán responsables de asumir los costos de ese reforzamiento, en las construcciones o edificaciones localizadas en el inmueble base, si del análisis de vulnerabilidad estructural de la edificación se concluye que es necesario adelantar el mismo.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.4.6. DE LA SEGREGACIÓN DE LAS UNIDADES SUPERFICIARIAS SECUNDARIAS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Para individualizar unidades superficiarias secundarias se requerirá que el curador o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, apruebe los planos de deslinde de áreas que corresponden a estas unidades superficiarias, que contemplan la construcción o edificación autónoma, y sobre los cuales se abrirán los respectivos subfolios.
La aprobación de los planos de deslinde de áreas se tramitará de conformidad con lo dispuesto para la aprobación de planos de propiedad horizontal en los artículos 2.2.6.1.3.1 y 2.2.6.1.3.2 del presente decreto único reglamentario.
El pago de las expensas a las que se refiere esta actuación se someterá a las reglas establecidas para la aprobación de los planos de propiedad horizontal a los que se refiere el numeral 3 del artículo 2.2.6.6.8.15 del presente decreto único reglamentario. Para la aprobación de este plano deberá aportar la licencia de construcción de la construcción autónoma. Los costos del trámite y expedición serán asumidos por el superficiario.
PARÁGRAFO. El procedimiento que se establece en este artículo no implica que para la creación de los subfolios se deba constituir el régimen de propiedad horizontal que trae la Ley 675 de 2001.
CONDICIONES FINANCIERAS PARA CONSTITUIR DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.5.1. ESTUDIOS FINANCIEROS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La entidad superficiante o, en su caso, los terceros interesados deberán elaborar o presentar para aprobación los estudios financieros correspondientes, los cuales deberán contemplar como mínimo, los siguientes aspectos: a) Modelación financiera del proyecto, que identifique los supuestos de mercado, los escenarios de generación de ingresos, los costos de inversión, operación y mantenimiento, la retribución económica a favor de la entidad superficiante y la periodicidad de los pagos derivados del Derecho Real Accesorio de Superficie.
La modelación deberá incluir, cuando resulte aplicable, el método de depreciación de las construcciones y los valores de salvamento al término del plazo del derecho.
b) Evaluación económica y financiera del proyecto, que incluya la estimación del Valor Presente Neto (VPN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y las tasas de descuento utilizadas para la evaluación de la inversión, de acuerdo con las condiciones de mercado y la naturaleza del proyecto.
En todo caso, la evaluación financiera deberá permitir verificar la viabilidad económica del proyecto y la razonabilidad de la retribución económica pactada a favor de la entidad superficiante.
c) Análisis de sensibilidad y escenarios, que permita evaluar el comportamiento del proyecto frente a variaciones en variables críticas tales como ingresos esperados, costos de construcción, tasas de interés, inflación u otros factores relevantes para la estructuración financiera.
d) Presupuesto detallado del proyecto, incluyendo los costos estimados de diseño, construcción, financiación, operación y mantenimiento de las edificaciones o instalaciones proyectadas en el área libre aprovechable.
e) Avalúo del área libre aprovechable y de las unidades superficiarias proyectadas, con el fin de determinar su valor comercial. Para tal efecto podrán emplearse metodologías como el método residual, el método de capitalización de rentas o ingresos u otras técnicas reconocidas de valoración inmobiliaria.
f) Definición de la retribución económica del Derecho Real Accesorio de Superficie, incluyendo las reglas de cálculo, periodicidad de pago y mecanismos de actualización o indexación que permitan mantener su valor real durante la vigencia del contrato.
g) Matriz de riesgos del proyecto, en la cual se identifiquen, asignen y gestionen los riesgos asociados a la estructuración, construcción, operación y explotación económica del proyecto. En todo caso, el superficiario asumirá la totalidad de los riesgos de inversión, construcción y explotación, por lo cual no podrá pactarse ingreso mínimo garantizado ni mecanismos de compensación económica a su favor, salvo en el evento en que la entidad superficiante decida dar por terminado anticipadamente el Derecho Real Accesorio de Superficie por causas no imputables al superficiario.
PARÁGRAFO 1o. En caso de presentarse discrepancias entre la entidad superficiante y el interesado o superficiario respecto de los supuestos resultados o metodologías empleadas en los estudios financieros, incluidos los relacionados con avalúos, tasas de descuento o Tasa Interna de Retorno (TIR), la entidad superficiante podrá disponer la revisión de dichos estudios mediante expertos o consultores independientes con idoneidad técnica acreditada, o solicitar la elaboración de nuevos estudios o avalúos por terceros especializados. Los conceptos técnicos resultantes servirán como insumo para la determinación de la viabilidad del proyecto y de las condiciones económicas del Derecho Real Accesorio de Superficie, sin perjuicio de los mecanismos de solución de controversias que se pacten en el contrato.
PARÁGRAFO 2o. La elaboración de los estudios financieros a que se refiere el presente artículo no exonera a las entidades públicas del cumplimiento de los estudios y documentos previos previstos en el artículo 2.2.1.1.2.1.1 del Decreto número 1082 de 2015, o en las normas que lo modifiquen o sustituyan.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.5.2. INCORPORACIÓN Y DESTINACIÓN DE LOS RECURSOS OBTENIDOS POR EL EJERCICIO DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las rentas obtenidas por los establecimientos públicos del orden nacional a los que se refiere el artículo 4 del Estatuto Orgánico del Presupuesto, en virtud de la explotación del ejercicio del derecho real accesorio de superficie, se consideran rentas o recursos propios de dichos establecimientos públicos y hacen parte del Presupuesto General de la Nación. En consecuencia, dichas rentas deberán presupuestarse en la sección presupuestal correspondiente y ser incorporadas en el anteproyecto de presupuesto que la respectiva entidad presente ante el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, para efectos de la elaboración, preparación y presentación del proyecto de Ley Anual de Presupuesto General de la Nación ante el Congreso de la República.
PARÁGRAFO. De conformidad con lo establecido en el parágrafo del artículo 182 de la Ley 2294 de 2023, los recursos generados por el ejercicio del Derecho Real Accesorio de Superficie en los predios destinados por naturaleza, uso o afectación a los sistemas de transporte público de pasajeros de conformidad con el artículo 4o de la Ley 1682 de 2013, se destinarán a la financiación del respectivo sistema de transporte público o su ente gestor, que incluye el desarrollo de proyectos urbanísticos o negocios colaterales que ejecute el ente gestor competente en el marco de sus funciones y competencias, siempre que dichos proyectos generen recursos que contribuyan a mejorar los niveles de servicio de los sistemas de transporte, las condiciones de la infraestructura de transporte o la inserción de esta en el territorio donde opere.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.5.3. FORMAS DE PAGO DE LA RETRIBUCIÓN CUANDO EL PRECIO DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE SE PACTE EN DINERO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando la retribución a favor de la entidad pública superficiante por la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie se establezca en dinero, la entidad propietaria del inmueble, en el marco de la estructuración financiera del proyecto, podrá definir las modalidades de pago que resulten más adecuadas para garantizar la adecuada remuneración por el uso y explotación del área libre aprovechable.
Para tal efecto, el contrato podrá prever, entre otras, las siguientes modalidades de pago:
1. Pago único inicial. Un pago único efectuado al momento de la formalización del contrato de Derecho Real Accesorio de Superficie mediante escritura pública debidamente inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, o en la fecha de entrega del área libre aprovechable para el desarrollo del proyecto, según se establezca en el contrato.
2. Pagos periódicos. Pagos periódicos a favor de la entidad superficiante durante la vigencia del Derecho Real Accesorio de Superficie, los cuales podrán fijarse como una suma determinada o como un porcentaje de las rentas o ingresos derivados de la explotación económica de las unidades superficiarias.
3. Esquemas mixtos de pago. Un plan de pagos que combine un pago inicial con pagos periódicos durante la vigencia del contrato, de conformidad con la estructuración financiera del proyecto y las condiciones económicas del Derecho Real Accesorio de Superficie.
Las entidades públicas facultadas para constituir el Derecho Real Accesorio de Superficie serán responsables de adelantar la estructuración financiera del proyecto cuando se trate de iniciativas de origen público, o de revisar y aprobar dicha estructuración cuando se trate de iniciativas privadas, con el fin de garantizar que la retribución económica pactada refleje adecuadamente el valor del aprovechamiento del área libre aprovechable.
PARÁGRAFO 1o. Sin perjuicio de las modalidades de pago en dinero, la retribución a favor de la entidad superficiante también podrá consistir en participación en los ingresos generados por la explotación económica y/o la entrega de áreas construidas o unidades superficiarias dentro del proyecto, las cuales podrán ser administradas, enajenadas o explotadas económicamente por la entidad pública o por el tercero que esta designe, de conformidad con las condiciones establecidas en el contrato.
PARÁGRAFO 2o. El contrato deberá establecer los mecanismos de actualización monetaria o indexación aplicables a los pagos periódicos, con el fin de mantener el valor real de la retribución durante la vigencia del Derecho Real Accesorio de Superficie.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.5.4. DETERMINACIÓN DE LA RETRIBUCIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La remuneración será determinada con base en factores tales como:
1. Número de metros cuadrados que serán construidos, con sus respectivos usos.
2. El valor comercial del suelo, determinado de acuerdo con el método de avalúas de capitalización de rentas o ingresos y con la técnica residual, según se indica en la Resolución IGAC número 620 de 2008 o las que la complementen, la modifiquen o sustituyan.
3. Costos de urbanismo y de construcción.
4. Tasa de renta o arrendamiento anual usada para inmuebles y para terrenos, utilizadas en el mercado de inmuebles y de lotes, en el momento en que se celebre el contrato, de acuerdo con sus valores comerciales.
5. Depredación calculada de acuerdo con modelos universalmente aceptados en negocios inmobiliarios.
6. Condiciones de reversión de las áreas construidas propuestas en el marco del contrato del Derecho RealA ccesorio de Superficie.
7. Tasa de descuento para traer a valor presente los flujos futuros de arriendos o cánones superficiarios.
8. El plazo de recuperación de la inversión y de generación de rentas adicionales para los partícipes del contrato del Derecho Real Accesorio de Superficie. En ningún caso la prórroga será obligatoria y de otorgarse, deberá revisarse las contraprestaciones a favor de la entidad.
9. Las reglas de actualización de la retribución, acorde con los parámetros propios del mercado inmobiliario aplicables a negocios similares entre privados en el sistema financiero.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.5.5. RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA Y CUMPLIMIENTO DE CARGAS URBANÍSTICAS EN EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El otorgamiento del Derecho Real Accesorio de Superficie sobre predios destinados, por su naturaleza, uso o afectación, a los sistemas de transporte público de pasajeros permitirá un aprovechamiento adicional del suelo, cuya finalidad será la financiación del respectivo sistema de transporte público o de su ente gestor, a través de la retribución derivada del citado derecho, sin que ello genere para la administración municipal el reconocimiento de pagos por concepto de participación en plusvalías.
La entidad superficiante, en calidad de titular de derecho de dominio del inmueble base, deberá efectuar las cesiones en suelo necesarias para el cumplimiento de las cargas urbanísticas locales y generales a que haya lugar, de conformidad con la normativa urbanística aplicable. En el acto que se adopte para determinar las normas urbanísticas específicas aplicables al proyecto que se desarrollará en el área útil aprovechable, se establecerá las condiciones de aplicación y cumplimiento de las obligaciones urbanísticas.
Lo mismo aplicará a los bienes fiscales o de uso público no asociados a la infraestructura de transporte, que se utilicen para constituir el Derecho Real Accesorio de Superficie, destinados a la generación de infraestructura social, equipamientos sociales o proyectos de vivienda de interés prioritario.
ASPECTOS NOTARIALES Y DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.1 ESCRITURA PÚBLICA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El contrato en el cual se constituya el Derecho Real Accesorio de Superficie deberá ser elevado a escritura pública, la cual deberá surtir los trámites propios del registro de los instrumentos públicos.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.2. OTORGAMIENTO Y REGISTRO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El notario y el registrador de instrumentos públicos, al autorizar e inscribir respectivamente, verificarán que la escritura pública de constitución de un Derecho Real Accesorio de Superficie incluya los requisitos generales y específicos de ley, los establecidos en el presente decreto y, en particular, la mención del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, la tradición del inmueble, la delimitación del área libre aprovechable, el plazo de otorgamiento del derecho, las condiciones de reversión de las construcciones, las causales de terminación del contrato, las obligaciones de las partes, la retribución que corresponde al superficiante, la plena identificación del superficiante y superficiario y la prueba de la propiedad absoluta del inmueble base en cabeza del superficiante.
PARÁGRAFO. Se entiende que cumple el requisito de correcta delimitación del área libre aprovechable cuando la escritura pública de constitución del derecho contiene una redacción técnica de linderos conforme a la normativa vigente del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.3. RADICACIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE CONSTITUCIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Radicada la solicitud de inscripción de la escritura pública que contenga el contrato de Derecho Real Accesorio de Superficie en el folio de matrícula inmobiliaria del bien de titularidad del superficiante, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente procederá a verificar que los datos consignados en la radicación correspondan fielmente a los del instrumento.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.4. INSCRIPCIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE CONSTITUCIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Verificado el pleno cumplimiento de los requisitos para proceder con la calificación del Derecho Real Accesorio de Superficie, el derecho se inscribirá por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, conforme a lo previsto en el artículo 20 de la Ley 1579 de 2012. La anotación indicará expresamente el carácter accesorio del derecho inscrito y su plazo.
En el subfolio se anotarán todos los actos jurídicos sujetos a registro que pueda soportar el Derecho Real Accesorio de Superficie, tales como gravámenes y limitaciones que recaigan sobre unidades superficiarias condicionados a la duración del derecho real accesorio y a las condiciones de reversión. Las afectaciones y gravámenes no surtirán efecto sobre el derecho real de dominio del superficiante y solo podrá recaer sobre los subfolios respecto a las construcciones realizadas por el superficiario.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.5 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La inscripción hecha en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, perfecciona la tradición del Derecho Real Accesorio de Superficie.
Como efectos del contrato mismo que concede el Derecho Real Accesorio de Superficie, el superficiario podrá usar, gozar o disponer del área libre aprovechable o de la construcción autónoma, edificada sobre el área libre aprovechable, conforme a las condiciones del contrato celebrado con el superficiante y lo dispuesto en el presente decreto.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.6. OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE DECLARACIÓN DE CONSTRUCCIONES AUTÓNOMAS Y UNIDADES SUPERFICIARIAS SECUNDARIAS AUTORIZADAS POR LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El notario verificará que la escritura pública, por medio de la cual se declaren las construcciones autónomas y/o las unidades superficiarias secundarias autorizadas en el área libre aprovechable, incluya los requisitos generales y específicos de ley, haga mención del folio de matrícula inmobiliaria donde se encuentra 'inscrito el Derecho Real Accesorio de Superficie y protocolice el acto administrativo con constancia de ejecutoria que concede las licencias urbanísticas correspondientes, junto con los planos aprobados por la autoridad competente.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.7 RADICACIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE DECLARACIÓN DE CONSTRUCCIONES AUTÓNOMAS AUTORIZADAS Y APROBACIÓN DE UNIDADES SUPERFICIARIAS SECUNDARIAS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Radicada la solicitud de inscripción del instrumento público que declare las construcciones autónomas autorizadas por las licencias urbanísticas correspondientes sobre el área libre aprovechable, y la aprobación de planos de unidades superficiarias secundarias, expedidas por la autoridad competente, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente procederá a verificar que los datos consignados en la radicación correspondan fielmente a los del instrumento conforme lo determina la Ley 1579 de 2012.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.8 CALIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE DECLARACIÓN DE CONSTRUCCIONES AUTÓNOMAS AUTORIZADAS Y APROBACIÓN DE UNIDADES SUPERFICIARIAS SECUNDARIAS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en la calificación del instrumento público que declare las construcciones autónomas autorizadas por licencia de construcción sobre el área libre aprovechable, y la aprobación de planos de unidades superficiarias secundarias, expedidas por la autoridad competente, deberá verificar que se anexen los documentos y planos, que indiquen con precisión los linderos y especificaciones de la construcción autónoma, así como de todas y cada una de las unidades superficiarias derivadas.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.9. INSCRIPCIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO DE DECLARACIÓN DE CONSTRUCCIONES AUTÓNOMAS AUTORIZADAS Y HABILITACIÓN DE SUBFOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Realizada la calificación del Instrumento Público que declare las construcciones autónomas autorizadas por licencia de construcción en el área libre aprovechable, y la aprobación de los planos de unidades superficiarias secundarias, expedidas por la autoridad competente, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos procederá a habilitar tantos subfolios como unidades superficiarias secundarias se identifiquen, considerando las redacciones técnicas de linderos consignadas en la escritura pública objeto de inscripción.
La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos habilitará para cada unidad superficiaria secundaria un subfolio como folio accesorio, sobre el cual se constituye el Derecho Real Accesorio de Superficie de los bienes de uso público y/o fiscales, con el propósito de que tengan un manejo registral autónomo.
La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos deberá verificar que la totalidad del área autorizada para construir conste en los subfolios habilitados, incluyendo las zonas de circulación, acceso y compartidas de las unidades superficiarias secundarias, que no podrá enajenar el superficiario.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.10. OTORGAMIENTO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE ACTOS JURÍDICOS SOBRE LOS DERECHOS REALES ACCESORIOS DE SUPERFICIE SECUNDARIOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El notario verificará que las escrituras públicas de los diferentes actos jurídicos respecto de Derechos Reales Accesorios de Superficie secundarios, tales como gravámenes, limitaciones, medidas cautelares o cancelaciones, incluyan los requisitos generales y específicos de ley y, en particular, el número de matrícula inmobiliaria del inmueble base, el número del subfolio de la unidad superficiaria secundaria objeto del acto, la plena identificación de las partes y el término por el cual fue constituido el derecho real de superficie, que cobija también los derechos reales accesorios de superficie secundarios. Todo gravamen, limitación, transmisión o medida cautelar que recaiga sobre unidades superficiarias debe quedar condicionado a la duración del derecho real accesorio y a las condiciones de reversión.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.11. INSCRIPCIÓN DE ACTOS JURÍDICOS EN LOS SUBFOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En el subfolio de matrícula inmobiliaria de las unidades superficiarias secundarias edificadas por el superficiario, se anotarán todos los actos jurídicos sujetos a registro que pueda soportar el Derecho Real Accesorio de Superficie de las unidades superficiarias secundarias, tal como la transmisión, gravámenes, limitaciones y medidas cautelares que quedarán condicionadas a la duración del derecho real accesorio y a las condiciones de reversión.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.12. CANCELACIÓN DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE EN EL INMUEBLE BASE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La cancelación del Derecho Real Accesorio de Superficie en registro del inmueble base requerirá el otorgamiento por escritura pública y su posterior registro en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble, bien sea que esta la suscriba autónomamente el superficiante por cumplimiento del plazo, o en atención a una orden judicial o administrativa, o que la suscriban de mutuo acuerdo superficiante y superficiario.
La cancelación del Derecho Real Accesorio de Superficie tendrá los siguientes efectos:
1. La reversión de todas las construcciones y edificaciones realizadas por el superficiario a la propiedad del inmueble base.
2. La extinción del Derecho Real Accesorio de Superficie en el inmueble base conlleva el cierre de todos los subfolios abiertos, lo cual debe quedar expresamente manifiesto en la escritura, providencia judicial o administrativa que ordena la cancelación del contrato.
3. Dentro de la misma escritura pública de cancelación del Derecho Real Accesorio de Superficie, se podrá declarar todas las edificaciones construidas por el superficiario sobre el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base. Con ello, la construcción realizada por el superficiario revertirá a la entidad pública superficiante.
4. La notaría ante la cual se realice el trámite y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos verificarán que en la escritura pública de terminación del Derecho Real Accesorio de Superficie, la entidad superficiante, o quien haga sus veces, declare la cesación de efectos de los gravámenes, y limitaciones que se hubieran inscrito en el folio del inmueble base, relacionadas con el Derecho Real Accesorio de Superficie y de aquellos que constan en los subfolios abiertos en ejecución del respectivo derecho real accesorio.
Con la inscripción del mencionado acto, la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos procederá a la cancelación de las correspondientes anotaciones de gravámenes, limitaciones y medidas cautelares del Derecho Real Accesorio de Superficie. El levantamiento de las medidas cautelares no extingue las obligaciones tributarias que dieron lugar a su imposición, de conformidad con lo establecido en los artículos 823 y 824 del Estatuto Tributario.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.13 TARIFAS NOTARIALES Y REGISTRALES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Para todos los efectos tarifarios, a la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie se le aplicará la tarifa ordinaria para la inscripción de documentos como un acto o negocio jurídico según su naturaleza y cuantía.
Los derechos notariales se causarán conforme a lo estipulado en el Decreto número 1069 de 2015 y las tarifas registrales se aplicarán de acuerdo con la resolución que para el efecto profiera la Superintendencia de Notariado y Registro o la norma que lo sustituya, modifique o adicione.
PARÁGRAFO. Las tarifas de los actos jurídicos por los cuales se transmita, grave o limite el Derecho Real Accesorio de Superficie se regirán por la naturaleza del acto mismo frente a su cuantía y deberán ser asumidas por el superficiario.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.14. EXPEDICIÓN DE CERTIFICADOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos expedirán certificados sobre la situación jurídica del Derecho Real Accesorio de Superficie publicitado en los subfolios reproduciendo totalmente la información allí contenida, para lo cual el interesado deberá indicar el número del subfolio.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.6.15. OBLIGATORIEDAD DEL REPORTE EN EL SISTEMA DE INFORMACIÓN DE GESTIÓN DE ACTIVOS (SIGA). <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las entidades públicas del orden nacional titulares de bienes fiscales y/o de uso público deberán reportar en el Sistema de Información de Gestión de Activos (SIGA) las áreas potenciales de constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie. Asimismo, la inscripción del derecho real de superficie en el folio del inmueble base, deberá ser debidamente reportado por la entidad superficiante, por las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos o los gestores catastrales en el SIGA.
Bajo principio de colaboración armónica entre entidades estatales, Central de Inversiones S. A., como administradora del Sistema de información de Gestión de Activos (SIGA) podrá desarrollar el software para la gestión de los aspectos registrales del Derecho Real Accesorio de Superficie en conjunto con la Superintendencia de Notariado y Registro.
DISPOSICIONES FINALES.
ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.7.1 INCORPORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES REALIZADAS POR EL SUPERFICIARIO EN LA BASE DE DATOS CATASTRAL. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La entidad superficiante informará al gestor catastral correspondiente sobre la determinación del área libre aprovechable y sobre las construcciones y edificaciones, con el fin de que sea incorporada en la base catastral de conformidad con el Decreto número 1170 de 2015 y las resoluciones expedidas por el IGAC.
El gestor catastral establecerá tantas fichas prediales independientes como haya lugar, de conformidad con las unidades superficiarias secundarias a nombre de quienes se acrediten como superficiario mediante la anotación inscrita, por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, del contrato de superficie protocolizado y de los subfolios.
Con la extinción del Derecho Real Accesorio de Superficie, se procederá a incorporar las construcciones y edificaciones realizadas por el superficiario dentro de la ficha predial del inmueble base, conforme lo dispuesto en este decreto y en las respectivas resoluciones expedidas por el IGAC.
PARÁGRAFO. Se deberán realizar avalúas catastrales independientes para el área libre aprovechable en cabeza del superficiario y el inmueble base del superficiante, como lo establece el parágrafo 1o del artículo 54 de la Ley 2079 de 2021.
IMPLEMENTACIÓN Y CONTROL DEL DESARROLLO TERRITORIAL.
LICENCIAS URBANÍSTICAS.
DEFINICIÓN Y CLASES DE LICENCIAS URBANÍSTICAS.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.1. LICENCIA URBANÍSTICA. <Artículo modificado por el artículo 6 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, y de urbanización, parcelación, loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales, se requiere de manera previa a su ejecución la obtención de la licencia urbanística correspondiente. Igualmente se requerirá licencia para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amueblamiento o para la intervención del mismo salvo que la ocupación u obra se ejecute en cumplimiento de las funciones de las entidades públicas competentes.
La licencia urbanística es el acto administrativo de carácter particular y concreto, expedido por el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente, por medio del cual se autoriza específicamente a adelantar obras de urbanización y parcelación de predios, de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción, cerramiento y demolición de edificaciones, de intervención y ocupación del espacio público, y realizar el loteo o subdivisión de predios.
El otorgamiento de la licencia urbanística implica la adquisición de derechos de desarrollo y construcción en los términos y condiciones contenidos en el acto administrativo respectivo, así como la certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y sismorresistentes y demás reglamentaciones en que se fundamenta, y conlleva la autorización específica sobre uso y aprovechamiento del suelo en tanto esté vigente o cuando se haya ejecutado la obra siempre y cuando se hayan cumplido con todas las obligaciones establecidas en la misma.
Las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición.
PARÁGRAFO 1o. Las licencias urbanísticas y sus modalidades podrán ser objeto de prórrogas, modificaciones y revalidaciones.
Se entiende por prórroga de la licencia la ampliación del término de vigencia de la misma.
Se entiende por modificación de la licencia, la introducción de cambios urbanísticos, arquitectónicos o estructurales a un proyecto con licencia vigente, siempre y cuando cumplan con las normas urbanísticas, arquitectónicas y estructurales y no se afecten espacios de propiedad pública.
Se entiende por revalidación el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o la autoridad competente de la expedición de licencias urbanísticas, concede una nueva licencia, con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en una licencia vencida y sus modificaciones, en los términos establecidos en el artículo 2.2.6.1.2.4.3. del presente decreto o aquel que lo adicione, modifique, o sustituya. Las revalidaciones, en los casos que aplique, de conformidad con lo previsto en el parágrafo 1 del artículo 2.2.6.1.2.4.1 del presente decreto, serán objeto de prórroga.
PARÁGRAFO 2o. La modificación de licencias urbanísticas vigentes expedidas con base en normas y reglamentaciones que hayan sido suspendidas provisionalmente por la jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, se continuarán resolviendo con fundamento en las normas suspendidas siempre y cuando las solicitudes de modificación se presenten a partir de la entrada en vigencia de la Ley 1753 de 2015 y en la providencia que adoptó la suspensión provisional no se haya incluido disposición en contrario. Tratándose de la expedición de licencias de construcción sobre áreas útiles de las licencias de parcelación o urbanización, se dará aplicación a lo dispuesto en el parágrafo 4 del artículo 2.2.6.1.1.7 Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.2. CLASES DE LICENCIAS. Las licencias urbanísticas serán de:
1. Urbanización.
2. Parcelación.
3. Subdivisión.
4. Construcción.
5. Intervención y ocupación del espacio público.
PARÁGRAFO. La expedición de las licencias de urbanización, parcelación y construcción conlleva la autorización para el cerramiento temporal del predio durante la ejecución de las obras autorizadas. En estos casos, el cerramiento no dará lugar al cobro de expensa.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 2)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.3. COMPETENCIA. El estudio, trámite y expedición de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción de que tratan los numerales 1 a 4 del artículo anterior corresponde a los curadores urbanos en aquellos municipios y distritos que cuenten con la figura. En los demás municipios y distritos y en el departamento Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina corresponde a la autoridad municipal o distrital competente.
La expedición de las licencias de intervención y ocupación del espacio público de que trata el numeral 5 del artículo anterior será competencia de los municipios y distritos. No obstante, los curadores urbanos al expedir licencias de construcción para predios que se ubiquen en sectores urbanizados o desarrollados podrán autorizar la reconstrucción o rehabilitación de los andenes colindantes con el predio o predios objeto de licencia, la cual se otorgará siguiendo las normas y demás especificaciones de diseño, construcción y accesibilidad definidas por la reglamentación vigente para la intervención del espacio público. Sin perjuicio de lo anterior, en ningún caso se podrá desmejorar las condiciones existentes en el espacio público antes de la ejecución de la obra.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 3)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.4. LICENCIA DE URBANIZACIÓN. <Artículo modificado por el artículo 7 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura construcción de edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, las leyes y demás reglamentaciones que expida el Gobierno nacional.
Se podrá solicitar licencia de urbanización sobre suelos de expansión urbana una vez adoptado el respectivo plan parcial y durante el término de su vigencia.
Las licencias de urbanización concretan el marco normativo general sobre usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en el cual se expedirán las licencias de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual contendrá la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementos que la componen para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, suelo de protección en los términos del artículo 35 de la Ley 388 de 1997, cesiones públicas para parques, equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas en el que se cuantifique las dimensiones de cada uno de los anteriores elementos y se haga su amojonamiento. Son modalidades de la licencia de urbanización las siguientes:
1. Desarrollo
Es la autorización para adelantar obras de urbanización en uno o varios predios urbanizables no urbanizados en los cuales se permiten las actuaciones de urbanización, o que aun cuando contaron con licencia urbanística no ejecutaron las obras de urbanización aprobadas en la misma. Se otorgan aplicando las normas del tratamiento de desarrollo.
2. Saneamiento
Es la autorización para ejecutar vías, parques, infraestructura de servicios públicos domiciliarios y demás zonas de cesión aprobadas en licencias urbanísticas vencidas, con el único fin que se culmine la construcción y dotación de las zonas de cesión pública, y/o el proceso de entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. Solo procede cuando las obras de urbanismo faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas para la respectiva urbanización o cuando habiéndose ejecutado la totalidad de las obras, el proceso de entrega material y/o jurídica se encuentre pendiente.
Esta licencia se resolverá con fundamento en las mismas normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron para expedir la licencia de urbanización vencida con la que se desarrolló el resto de la urbanización.
En esta modalidad se podrán solicitar modificaciones sobre las áreas que originalmente estuvieran destinadas al espacio público, que hagan parte del 20% del área total de las cesiones definidas en la licencia faltantes por ejecutar, en donde no se haya adelantado la entrega material o jurídica, y únicamente en los casos en los que entre el vencimiento de la licencia original y la solicitud de esta modalidad de licencia se hayan presentado cambios en los planos catastrales o en la medición de las coordenadas geográficas, con el único fin de culminar la construcción y dotación de las zonas de cesión pública, y/o el proceso de entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. En ningún caso se podrán autorizar obras o intervenciones sobre las áreas útiles del proyecto original ni trasladar o compensar en dinero las obligaciones urbanísticas.
3. Reurbanización
Es la autorización concedida sobre uno o varios predios incluidos total o parcialmente en licencias de urbanización o en actos administrativos de legalización que estén delimitados por áreas consolidadas o urbanizadas, o por predios que tengan licencias de urbanización vigentes, en los cuales se requiera adelantar un nuevo proceso de urbanización o modificar el existente dentro del marco del tratamiento de renovación urbana.
Esta modalidad permite la reconfiguración de espacios públicos en sectores desarrollados siempre y cuando se autorice previamente por parte del concejo municipal o distrital, en los términos del artículo 6o de la Ley 9 de 1989.
En el caso que los predios objeto de esta licencia no abarquen la totalidad de los lotes de la licencia de urbanización o del acto de legalización inicialmente expedidos, en el nuevo plano urbanístico se demarcará el área objeto de la licencia como una etapa denominada reurbanización y el resto del área se demarcará como una etapa denominada urbanizada, separando los correspondientes cuadros de áreas.
Estas licencias se expedirán aplicando las normas urbanísticas contenidas en los Planes de Ordenamiento Territorial y demás disposiciones que lo desarrollen y complementen. En el evento en que no se encuentren reglamentadas las condiciones para adelantar dichos procesos de reurbanización, estos se podrán adelantar con base en las normas urbanísticas del tratamiento de desarrollo, siempre que el municipio o distrito cuente con dicha reglamentación.
PARÁGRAFO 1o. La licencia de urbanización en predios sometidos a tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo sólo podrá expedirse previa adopción del respectivo plan parcial.
PARÁGRAFO 2o. La autorización de la licencia en la modalidad de reurbanización en predios ubicados en tratamientos urbanísticos diferentes a la renovación urbana deberá preverse en el plan de ordenamiento territorial o las normas que lo reglamenten o complementen, donde se contemplen las áreas mínimas de intervención, así como las nuevas cargas urbanísticas que resulten pertinentes.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.5. LICENCIA DE PARCELACIÓN. <Artículo modificado por el artículo 1 del Decreto 1197 de 2016. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo. Estas licencias se podrán otorgar acreditando la autoprestación de servicios públicos, con la obtención de los permisos, autorizaciones y concesiones respectivas otorgadas por las autoridades competentes.
También se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre.
Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal.
En todo caso, se requerirá de la respectiva licencia de construcción para adelantar cualquier tipo de edificación en los predios resultantes.
PARÁGRAFO. <Parágrafo modificado por el artículo 8 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> En los casos en que no se hayan culminado las obras correspondientes a la construcción y/o dotación de las zonas de cesión pública, cuando así lo disponga el plan de ordenamiento territorial y haya vencido el plazo de la respectiva licencia de parcelación, prórroga o revalidación, se podrá solicitar una nueva licencia de parcelación para saneamiento de cesiones, con el único fin de que se culmine la construcción y/o dotación de las zonas de cesión pública y/o el proceso de entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. Esta solicitud solo procede cuando las obras faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas para la respectiva parcelación. Esta licencia se resolverá con fundamento en las mismas normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron para expedir la licencia de parcelación vencida con la que se desarrolló el resto de la parcelación.
Se podrán solicitar modificaciones sobre las áreas que originalmente estuvieran destinadas al espacio público, que hagan parte del 20% del área total de las cesiones definidas en la licencia faltantes por ejecutar, en donde no se haya adelantado la entrega material o jurídica, y únicamente en los casos en que entre el vencimiento de la licencia original y la solicitud de esta modalidad de licencia se hayan presentado cambios en los planos catastrales o en la medición de las coordenadas geográficas, con el único fin de culminar la construcción y dotación de las zonas de cesión pública, y/o el proceso de entrega y escrituración a favor del municipio o distrito. En ningún caso se podrán autorizar obras o intervenciones sobre las áreas útiles del proyecto original ni cambiar la modalidad de cumplimiento de las obligaciones urbanísticas o compensarlas en dinero.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.6. LICENCIA DE SUBDIVISIÓN Y SUS MODALIDADES. <Artículo modificado por el artículo 9 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización previa para dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo.
Cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante la respectiva licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente de la licencia de subdivisión.
Son modalidades de la licencia de subdivisión:
1. En suelo rural y de expansión urbana:
Subdivisión rural
Es la autorización previa para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria, cultural y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes.
Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no podrán subdividirse por debajo de la extensión mínima de la unidad agrícola familiar (UAF), salvo los casos previstos en el artículo 45 de la Ley 160 de 1994. En ningún caso se puede autorizar la subdivisión de predios rurales en contra de lo dispuesto en la Ley 160 de 1994 o las normas que la reglamenten, adicionen, modifiquen o sustituyan. Las excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de la extensión mínima de la UAF previstas en la Ley 160 de 1994, deberán manifestarse y justificarse por escrito presentado por el solicitante en la radicación de solicitud de la licencia de subdivisión. Con fundamento en este documento, los curadores urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas verificarán que lo manifestado por el solicitante corresponde a lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 160 de 1994, y autorizarán la respectiva excepción en la licencia de subdivisión. Los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorización de actuaciones de edificación en los predios resultantes deberá garantizar que se mantenga la naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la formación de nuevos núcleos de población.
2. En suelo urbano:
Subdivisión urbana
Es la autorización para dividir materialmente uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. Para efectos de lo dispuesto en el artículo 2.2.2.1.4.1.4 del presente decreto, solamente se podrá expedir esta modalidad de licencia cuando se presente alguna de las siguientes situaciones:
a) Se pretenda dividir la parte del predio que esté ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansión urbana o en suelo rural.
b) Existan reglas especiales para subdivisión previa al proceso de urbanización contenidas en el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen.
e) Se pretenda dividir el área urbanizable no urbanizada de un predio urbano, del área clasificada como suelo de protección ambiental o de aquellas que se encuentren afectadas en virtud de lo dispuesto en el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, dentro del mismo predio.
3. Reloteo
Es la autorización para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios previamente urbanizados o legalizados, de conformidad con las normas urbanísticas que para el efecto establezcan el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen y complementen. En esta modalidad de licencia se podrá hacer redistribución de los espacios privados.
PARÁGRAFO 1o. Ninguna de las modalidades de la licencia de subdivisión de que trata este artículo autoriza la ejecución de obras de infraestructura o de construcción.
PARÁGRAFO 2o. Las subdivisiones en suelo urbano de que tratan los numerales 2 y 3 del presente artículo, se sujetarán al cumplimiento de las dimensiones de áreas y frentes mínimos establecidos en los actos administrativos correspondientes. Los predios resultantes de la subdivisión y/o reloteo deberán contar con frente sobre vía pública vehicular o peatonal y no podrán accederse por zonas verdes y/o comunales.
PARÁGRAFO 3o. No se requerirá licencia de subdivisión cuando se trate de particiones o divisiones materiales de predios ordenadas por sentencia judicial en firme o cuando se requiera subdividir predios por motivo de la ejecución de obras de utilidad pública. En estos casos, la división material se realizará con fundamento en lo ordenado en la sentencia judicial o con el registro topográfico que elabore la entidad pública que ejecute la respectiva obra.
Para los casos de ejecución de obras de utilidad pública, dentro de los seis (6) meses siguientes a la inscripción de la subdivisión en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria, la entidad pública que ejecuta la obra deberá remitir dicho registro a la autoridad municipal competente para actualizar la cartografía oficial de los municipios o distritos.
PARÁGRAFO 4o. Las subdivisiones de predios hechas por escritura pública debidamente inscrita en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con anterioridad a la expedición de la Ley 810 de 2003, no requerirán de licencia de subdivisión, en cualquiera de sus modalidades, para adelantar ningún trámite. Los predios cuya subdivisión se haya efectuado antes de la entrada en vigencia de la mencionada ley, y que cuenten con frente y/o área inferior a la mínima establecida por la reglamentación urbanística, podrán obtener licencia de construcción siempre y cuando sean desarrollables aplicando las normas urbanísticas y de edificación vigentes.
La incorporación a la cartografía oficial de tales subdivisiones no implica autorización alguna para urbanizar, parcelar o construir sobre los lotes resultantes, para cuyo efecto, el interesado, en todos los casos, deberá adelantar el trámite de solicitud de licencia de parcelación, urbanización o construcción ante el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, en los términos de que trata el presente decreto y demás normas concordantes.
PARÁGRAFO 5o. En los procedimientos de ordenamiento social de la propiedad rural que adelante la Agencia Nacional de Tierras o la entidad que haga sus veces, en los que, dentro del área a intervenir se encuentren bienes de uso público, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio realizará asistencia técnica al municipio en el trámite de la expedición de las licencias de subdivisión, en caso de requerirse.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.7. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN Y SUS MODALIDADES. <Artículo modificado por el artículo 4 del Decreto 1203 de 2017. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación. Son modalidades de la licencia de construcción las siguientes:
1. Construcción de obra nueva. <Numeral modificado por el artículo 2 del Decreto 1448 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización para adelantar obras de edificación en predios no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.
2. Ampliación. Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas.
3. Adecuación. Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.
4. Modificación. Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.
5. Restauración. Es la autorización para adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y autenticidad. Esta modalidad de licencia incluirá las liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de interés cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervención.
6. Reforzamiento Estructural. <Numeral modificado por el artículo 2 del Decreto 1448 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> la autorización para intervenir o reforzar la estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad sismorresistente. Para conceder esta. licencia únicamente se verificará que la solicitud haya sido presentada en debida forma y que el reforzamiento a desarrollar cumpla con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construcción sismorresistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia, su expedición no implicará aprobación de usos ni autorización para ejecutar obras diferentes a las del reforzamiento estructural. Esta licencia tampoco implicará el reconocimiento urbanístico de la edificación, el cual deberá tramitarse con posterioridad.
No se permitirá el reforzamiento de edificaciones ubicadas en suelos de protección ambiental o que sean objeto de las determinantes de ordenamiento territorial descritas en el numeral 1 del artículo 10 de la Ley 388 de 1997, salvo que los instrumentos que reglamenten o desarrollen estas áreas lo permitan.
Tampoco se permitirá el reforzamiento de edificaciones ubicadas en zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable. Cuando el predio se ubique en zonas de amenaza o riesgo medio o alto por movimientos en masa, inundación u otros fenómenos geotécnicos o hidrológicos, deberá acreditarse previamente la viabilidad de la intervención y las medidas de mitigación correspondientes mediante los estudios detallados exigibles.
7. Demolición. <Numeral modificado por el artículo 2 del Decreto 1448 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción.
No se requerirá esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o proyectos de renovación urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa; o de la ejecución de obras de infraestructura vial o de servicios públicos domiciliarios que se encuentren contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en tos instrumentos que lo desarrollen y complementen.
En las zonas en donde se declare situación de desastre o calamidad pública no se requerirá esta modalidad de licencia, siempre que medie la orden de que trata los artículos 77 y 78 de la Ley 1523 de 2012, sin perjuicio de que estas demoliciones se efectúen con el acompañamiento y planificación de los profesionales pertinentes y previa adopción de las medidas de seguridad necesarias.
8. Reconstrucción. <Numeral modificado por el artículo 2 del Decreto 1448 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Es la autorización que se otorga para volver a construir edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia se limitará a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.
En la reconstrucción se deberá dar cumplimiento a las normas de sismorresistencia vigentes al momento de la solicitud de esta modalidad de licencia y se efectuará sin perjuicio de las disposiciones de conservación de bienes de interés cultural.
No se permitirá la reconstrucción de edificaciones ubicadas en suelos de protección ambiental o que sean objeto de las determinantes de ordenamiento territorial descritas en el numeral 1 del artículo 10 de la Ley 388 de 1997, salvo que los instrumentos que reglamenten o desarrollen estas áreas lo permitan.
Tampoco se permitirá la reconstrucción de edificaciones ubicadas en zonas declaradas como de alto riesgo no mitigable. Cuando el predio se ubique en zonas de amenaza o riesgo medio o alto por movimientos en masa, inundación u otros fenómenos geotécnicos o hidrológicos, deberá acreditarse previamente la viabilidad de la intervención y las medidas de mitigación correspondientes mediante los estudios detallados exigibles.
En el marco de la situación de desastre o calamidad pública, las entidades que integran el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres (SNGRD) podrán, bajo los principios de concurrencia y subsidiariedad, generar, suministrar o integrar información técnica que contribuya a evaluar las condiciones de seguridad del territorio y orientar la toma de decisiones sobre su ocupación, recuperación o reconstrucción. Esta información tendrá carácter orientador y complementario y no sustituirá los estudios técnicos ni los requisitos establecidos por la normativa vigente para la habilitación, uso u ocupación del suelo.
9. Cerramiento. Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.
PARÁGRAFO 1o. La solicitud de licencia de construcción podrá incluir la petición para adelantar obras en una o varias de las modalidades descritas en este artículo.
PARÁGRAFO 2o. <Parágrafo modificado por el artículo 10 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Podrán desarrollarse por etapas los proyectos de construcción para los cuales se solicite licencia de construcción en la modalidad de obra nueva. Para este caso, en el plano general del proyecto se identificará el área objeto de aprobación para la respectiva etapa, así como el área que queda destinada para futuro desarrollo, y la definición de la ubicación y cuadro de áreas para cada una de las etapas.
La norma urbanística con la que se apruebe el plano general del proyecto y de la primera etapa servirá de fundamento para la expedición de las licencias de construcción de las demás etapas, aun cuando las normas urbanísticas hayan cambiado y, siempre que la licencia de construcción para la nueva etapa se solicite como mínimo cuarenta y cinco (45) días hábiles antes del vencimiento de la licencia de la etapa anterior.
PARÁGRAFO 3o. La licencia de construcción en la modalidad de obra nueva también podrá contemplar la autorización para construir edificaciones de carácter temporal destinadas exclusivamente a salas de ventas, las cuales deberán ser construidas dentro del paramento de construcción y no se computarán dentro de los índices de ocupación y/o construcción adoptados en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen y complementen.
En los casos en que simultáneamente se aprueben licencias de urbanización y de construcción, la sala de ventas se podrá ubicar temporalmente en las zonas destinadas para cesión pública. No obstante, para poder entregar materialmente estas zonas a los municipios y distritos, será necesario adecuar y/o dotar la zona de cesión en los términos aprobados en la respectiva licencia de urbanización.
En todo caso, el constructor responsable queda obligado a demoler la construcción temporal antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la licencia. Si vencido este plazo no se hubiere demolido la construcción temporal, la autoridad competente para ejercer el control urbano procederá a ordenar la demolición de dichas obras con cargo al titular de la licencia, sin perjuicio de la imposición de las sanciones urbanísticas a que haya lugar.
PARÁGRAFO 4o. Los titulares de licencias de parcelación y urbanización tendrán derecho a que se les expida la correspondiente licencia de construcción con base en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia de parcelación o urbanización, siempre y cuando se presente alguna de las siguientes condiciones:
a) Que la solicitud de licencia de construcción se radique en legal y debida forma durante la vigencia de la licencia de parcelación o urbanización en la modalidad de desarrollo, o
b) Que el titular de la licencia haya ejecutado la totalidad de las obras contempladas en la misma y entregado y dotado las cesiones correspondientes.
PARÁGRAFO 5o. Cuando las licencias de construcción en las modalidades descritas en este artículo aprueben edificaciones destinadas a oficinas en las que se permiten usos de los servicios empresariales y personales o denominaciones similares según la norma urbanística bajo la cual se aprobó la respectiva licencia que presta el sector privado, se entiende que tal aprobación permite la localización de sedes en las que la administración pública presta servicios del Estado, sin que sea necesario obtener licencia de construcción en la modalidad de adecuación.
PARÁGRAFO 6o. <Parágrafo modificado por el artículo 10 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando en las licencias de construcción se apruebe la reconstrucción o rehabilitación de los andenes colindantes con el predio o predios objeto de la licencia y en tales andenes se deban ejecutar obras para prevenir, mitigar, corregir o compensar impactos sobre la movilidad peatonal definidas en el estudio de tránsito a que hace referencia la resolución expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio según lo dispuesto en el artículo 2.2.6.1.2.1.7 del presente decreto, se deberá incluir el diseño de dichas obras en el plano de reconstrucción o rehabilitación de andenes.
PARÁGRAFO 7o. <Parágrafo adicionado por el artículo 10 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> La licencia de construcción en bienes o sectores de interés cultural y en su área de influencia solo se podrá expedir cuando se aporte la autorización de intervención aprobada por la autoridad competente. En todo caso, se deberán atender las condiciones establecidas en el plan de manejo y protección de sector urbano declarado Bien de Interés Cultural o en el acto de declaratoria.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.8. ESTADO DE RUINA. Sin perjuicio de las normas de policía y de las especiales que regulen los inmuebles y sectores declarados como bienes de interés cultural, cuando una edificación o parte de ella se encuentre en estado ruinoso y atente contra la seguridad de la comunidad, el alcalde o por conducto de sus agentes, de oficio o a petición de parte, declarará el estado de ruina de la edificación y ordenará su demolición parcial o total. El acto administrativo que declare el estado de ruina hará las veces de licencia de demolición. El estado de ruina se declarará cuando la edificación presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales, previo peritaje técnico sobre la vulnerabilidad estructural de la construcción, firmado por un ingeniero acreditado de conformidad con los requisitos de Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya quien se hará responsable del dictamen. Tratándose de la demolición de un bien de interés cultural también deberá contar con la autorización de la autoridad que lo haya declarado como tal.
PARÁGRAFO. De conformidad con lo previsto en el artículo 106 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, cuando la declaratoria del estado de ruina obligue la demolición parcial o total de una construcción o edificio declarado como bien de interés cultural, se ordenará la reconstrucción inmediata de lo demolido, según su diseño original y con sujeción a las normas de conservación y restauración que sean aplicables, previa autorización del proyecto de intervención por parte de la autoridad que hizo la declaratoria.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 8)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.9 AUTORIZACIÓN DE ACTUACIONES URBANÍSTICAS EN PREDIOS CON DECLARATORIA DE BIENES DE INTERÉS CULTURAL Y BIENES DENTRO DE SU ÁREA O ZONA DE INFLUENCIA. <Artículo modificado por el artículo 11 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Sin perjuicio de la presentación del respectivo anteproyecto o autorización de intervención, cuando se haya adoptado el Plan Especial de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural por la autoridad competente, las solicitudes de licencias urbanísticas sobre bienes de interés cultural y sobre los inmuebles localizados al interior de su zona de influencia, se resolverán con sujeción a las normas urbanísticas y de edificación que se adopten en el mismo. En caso de no haberse adoptado el Plan Especial de Manejo y Protección al momento de la solicitud, las licencias se podrán expedir con base en el anteproyecto o autorización de intervención del bien de interés cultural aprobado por parte de la autoridad que efectuó la respectiva declaratoria, en el cual se señalarán los usos específicos autorizados.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.10. REPARACIONES LOCATIVAS. Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quien ejecuta la obra se hace responsable de:
1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 10)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.11. RÉGIMEN ESPECIAL EN MATERIA DE LICENCIAS URBANÍSTICAS. Para la expedición de las licencias urbanísticas, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. No se requerirá licencia urbanística de urbanización, parcelación, construcción o subdivisión en ninguna de sus modalidades para:
1.1 La construcción, ampliación, adecuación, modificación, restauración, remodelación, reforzamiento, demolición y cerramiento de aeropuertos nacionales e internacionales y sus instalaciones, tales como torres de control, hangares, talleres, terminales, plataformas, pistas y calles de rodaje, radio ayudas y demás edificaciones transitorias y permanentes, cuya autorización corresponda exclusivamente a la Aeronáutica Civil, de acuerdo con el Decreto-ley 2724 de 1993 o las normas que lo adicionen, modifique o sustituya.
1.2 La ejecución de proyectos de infraestructura de la red vial nacional, regional, departamental y/o municipal; puertos marítimos y fluviales; infraestructura para la exploración y explotación de hidrocarburos; hidroeléctricas, y sistemas de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía; sin perjuicio de las demás autorizaciones, permisos o licencias que otorguen las autoridades competentes respecto de cada materia. Tampoco requerirá licencia el desarrollo de edificaciones de carácter transitorio o provisional que sean inherentes a la construcción de este tipo de proyectos.
2. No se requerirá licencia urbanística de construcción en ninguna de sus modalidades para la ejecución de estructuras especiales tales como puentes, torres de transmisión, torres y equipos industriales, muelles, estructuras hidráulicas y todas aquellas estructuras cuyo comportamiento dinámico difiera del de edificaciones convencionales.
Cuando este tipo de estructuras se contemple dentro del trámite de una licencia de construcción, urbanización o parcelación no se computarán dentro de los índices de ocupación y construcción y tampoco estarán sujetas al cumplimiento de la Ley 400 de 1997 y sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan; y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente - NSR-10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.
3. <Numeral modificado por el artículo 12 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Requieren licencia de construcción en cualquiera de sus modalidades, las edificaciones convencionales de carácter permanente que se desarrollen al interior del área del proyecto, obra o actividad de que trata el numeral 1.2. del numeral primero del presente artículo. Dichas licencias serán otorgadas por el curador urbano o la autoridad municipal competente con fundamento en la Ley 400 de 1997 y sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan; y el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR) 10, o la norma que lo adicione, modifique o sustituya; y en todas aquellas disposiciones de carácter especial que regulen este tipo de proyectos. En ninguno de los casos señalados en este numeral se requerirá licencia de urbanización, parcelación ni subdivisión.
4. <Numeral adicionado por el artículo 2 del Decreto 287 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> En el marco de lo dispuesto en la Ley 2079 de 2021, no se requerirá licencia urbanística de urbanización, parcelación, construcción o subdivisión en ninguna de sus modalidades para la ejecución de los proyectos de vivienda y acciones que se determinen por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y que permitan resolver en suelo rural las necesidades de vivienda, servicios públicos, espacio público, equipamiento y vías que se requieran para la consolidación, transformación o reubicación de los antiguos Espacios Territoriales de Capacitación y Reincorporación (ETCR).
PARÁGRAFO 1o. <Parágrafo adicionado por el artículo 12 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Lo previsto en el presente artículo no excluye del cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 2.2.6.1.1.12 y 2.2.6.1.1.13 del presente decreto en lo relacionado con la intervención y ocupación del espacio público.
PARÁGRAFO 2o. <Parágrafo adicionado por el artículo 12 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> En el evento que para las edificaciones indicadas en el numeral 1.2. del presente artículo o en los literales b) y c) del numeral 1 del artículo 192 del Decreto 019 de 2012 se requiera efectuar cesiones urbanísticas para la generación de espacio público el interesado elaborará un plano urbanístico que será la base para adelantar la entrega material y jurídica de las mismas ante la autoridad municipal o distrital responsable de la administración y mantenimiento del espacio público, en cumplimiento de lo dispuesto en el plan de ordenamiento territorial y las normas que lo desarrollan y complementan.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 11)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.12. LICENCIA DE INTERVENCIÓN Y OCUPACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO. Es la autorización previa para ocupar o para intervenir bienes de uso público incluidos en el espacio público, de conformidad con las normas urbanísticas adoptadas en el Plan de Ordenamiento Territorial, en los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente.
PARÁGRAFO 1o. Para intervenir y ocupar el espacio público, los municipios y distritos solamente podrán exigir las licencias, permisos y autorizaciones que se encuentren previstos de manera taxativa en la ley o autorizados por esta, los cuales se agruparán en una o varias de las modalidades de licencia de intervención u ocupación del espacio público previsto en el presente Capítulo.
PARÁGRAFO 2o. Las entidades del nivel central o descentralizado de la Rama Ejecutiva del orden nacional, departamental, municipal y distrital, salvo las empresas industriales y comerciales del Estado, y las sociedades de economía mixta, no están obligadas a obtener licencias de intervención y ocupación del espacio público cuando en cumplimiento de sus funciones, ejecuten obras o actuaciones expresamente contempladas en los planes de desarrollo nacional, departamentales, municipales o distritales, en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen.
PARÁGRAFO 3o. La intervención de los elementos arquitectónicos o naturales de los bienes de propiedad privada que hagan parte del espacio público del municipio o distrito, tales como: cubiertas, fachadas, paramentos, pórticos o antejardines, no requieren de la obtención de licencia de intervención y ocupación del espacio público. No obstante, deben contar con la licencia de construcción correspondiente en los casos en que esta sea requerida, de conformidad con las normas municipales o distritales aplicables para el efecto.
PARÁGRAFO 4o. Para efectos de lo dispuesto en el numeral segundo del artículo 2 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, sólo se permitirá el cerramiento de aquellas zonas de uso público, como parques y áreas verdes, distintas de las resultantes de los procesos de urbanización, parcelación o legalización urbanística.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 12)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.13. MODALIDADES DE LA LICENCIA DE INTERVENCIÓN Y OCUPACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO. Son modalidades de la licencia de intervención y ocupación del espacio público las siguientes:
1. Licencia de ocupación del espacio público para la localización de equipamiento. Es la autorización para ocupar una zona de cesión pública o de uso público con edificaciones destinadas al equipamiento comunal público. Requieren de la expedición de este tipo de licencias los desarrollos urbanísticos aprobados o legalizados por resoluciones expedidas por las oficinas de planeación municipales o distritales, o por dependencias o entidades que hagan sus veces, en los cuales no se haya autorizado el desarrollo de un equipamiento comunal específico. Los municipios y distritos determinarán el máximo porcentaje de las áreas públicas que pueden ser ocupadas con equipamientos. En cualquier caso, la construcción de toda edificación destinada al equipamiento comunal requerirá la respectiva licencia de construcción y sólo podrá localizarse sobre las áreas de cesión destinadas para este tipo de equipamientos, según lo determinen los actos administrativos respectivos.
2. Licencia de intervención del espacio público. Por medio de esta licencia se autoriza la intervención del espacio público para:
2.1 La construcción, rehabilitación, reparación, sustitución, modificación y/o ampliación de instalaciones y redes para la provisión de servicios públicos domiciliarios y de telecomunicaciones.
Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 26 de la Ley 142 de 1994 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, las autorizaciones deben obedecer a un estudio de factibilidad técnica, ambiental y de impacto urbano de las obras propuestas, así como de la coherencia de las obras con los Planes de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen o complementen.
Se exceptúa de la obligación de solicitar la licencia de que trata este literal, la realización de obras que deban adelantarse como consecuencia de averías, accidentes o emergencias cuando a demora en su reparación pudiera ocasionar daños en bienes o personas. Quien efectúe los trabajos en tales condiciones deberá dejar el lugar en el estado en que se hallaba antes de que sucedieran las situaciones de avería, accidente o emergencia, y de los trabajos se rendirá un informe a la entidad competente para que realice la inspección correspondiente. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a las sanciones establecidas en a ley.
Los particulares que soliciten licencia de intervención del espacio público en ésta modalidad deberán acompañar a la solicitud la autorización para adelantar el trámite, emitida por la empresa prestadora del servicio público correspondiente.
2.2 La utilización del espacio aéreo o del subsuelo para generar elementos de enlace urbano entre inmuebles privados, o entre inmuebles privados y elementos del espacio público, tales como: puentes peatonales o pasos subterráneos.
La autorización deberá obedecer a un estudio de factibilidad técnica e impacto urbano, así como de la coherencia de las obras propuestas con el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen o complementen.
2.3 La dotación de amoblamiento urbano y la instalación de expresiones artísticas o arborización.
Los municipios y distritos establecerán qué tipo de amoblamiento sobre el espacio público requiere de la licencia de intervención y ocupación del espacio público, así como los procedimientos y condiciones para su expedición.
2.4 Construcción y rehabilitación de andenes, parques, plazas, alamedas, separadores, ciclorrutas, orejas de puentes vehiculares, vías peatonales, escaleras y rampas.
3. Licencia de intervención y ocupación temporal de playas marítimas y terrenos de bajamar. Es la autorización otorgada por la autoridad municipal o distrital competente, por la Gobernación del departamento Archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, o por la autoridad designada para tal efecto, de acuerdo con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen o complementen, para ocupar o intervenir temporalmente las playas y zonas de bajamar, sin perjuicio de las concesiones, permisos o autorizaciones cuyo otorgamiento le corresponda a la Dirección General Marítima "Dimar" o al Instituto Nacional de Concesiones "INCO".
Esta autorización podrá concederse siempre y cuando se garantice el libre tránsito a la ciudadanía y no se vulnere la utilización de las zonas de playas marítimas y terrenos de bajamar al uso común.
En el caso de las licencias para la ocupación de playas con fines turísticos, culturales, y artísticos o recreativos en los distritos de Barranquilla, Santa Marta o Cartagena, se requerirá concepto técnico favorable emanado de la Dimar, de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 768 de 2002 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 177 del Decreto Ley 2324 de 1984 y 43 de la Ley 1ª de 1991, ninguna autoridad concederá permiso para la construcción de vivienda en las playas marítimas y terrenos de bajamar.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 13)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.14. DERECHOS SOBRE EL ESPACIO PÚBLICO. Las licencias de intervención y ocupación del espacio público sólo confieren a sus titulares el derecho sobre la ocupación o intervención sobre bienes de uso público. A partir de la expedición de la licencia, la autoridad competente podrá revocarla en los términos del Código de Procedimiento Administrtativo y de lo Contencioso Administrativo.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 14)
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.15. RESPONSABILIDAD DEL TITULAR DE LA LICENCIA. <Artículo modificado por el artículo 5 del Decreto 1203 de 2017. El nuevo texto es el siguiente:> El titular de la licencia será el responsable de todas las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas adquiridas con ocasión de su expedición y extracontractualmente por los perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de la misma.
PARÁGRAFO. Cuando los profesionales que suscriben el formulario único nacional para la solicitud de licencias se desvinculen de la ejecución de los diseños o de la ejecución de la obra, deberán informar de este hecho al curador urbano o a la autoridad municipal o distrital encargada de expedir las licencias, según corresponda, quien de inmediato procederá a requerir al titular de la licencia para que informe de su reemplazo en un término máximo de 15 días hábiles.
El profesional que se desvincule del proceso será responsable de las labores adelantadas bajo su gestión hasta tanto se designe uno nuevo.
En caso de que el curador urbano que otorgó la licencia ya no estuviere en ejercicio, se deberá informar a la autoridad municipal o distrital encargada de la preservación, manejo y custodia del expediente de la licencia urbanística otorgada.
ARTÍCULO 2.2.6.1.1.15.SIC. ENTREGA MATERIAL DE ESPACIO PÚBLICO EN PROYECTOS DE OBRA PÚBLICA. <Artículo adicionado por el artículo 2 del Decreto 1470 de 2024. El nuevo texto es el siguiente:> En los proyectos de obra pública que generen espacio público en suelo urbano, rural y/o de expansión urbana, las entidades encargadas de la ejecución de los proyectos deberán elaborar un plano definitivo de obra pública, que contenga como mínimo la identificación del polígono de espacio público intervenido y/o resultante, con la respectiva relación de mojones y áreas.
Con base en este plano se realizará la entrega material e incorporación al inventario del espacio público del municipio o distrito, de las zonas de cesión o áreas destinadas y/o generadas para espacio público o equipamientos que se hayan determinado en los planes de ordenamiento territorial, planes parciales, el Plan de Gestión del Hábitat, la legalización urbanística y demás instrumentos que desarrollen y complementen los planes de ordenamiento territorial respectivos.
PROCEDIMIENTOS APLICABLES PARA LA EXPEDICIÓN DE LICENCIAS URBANÍSTICAS Y SUS MODIFICACIONES.
DE LAS SOLICITUDES.
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.1. SOLICITUD DE LA LICENCIA Y SUS MODIFICACIONES. <Artículo modificado por el artículo 1 del Decreto 1547 de 2015. El nuevo texto es el siguiente:> El estudio, trámite y expedición de licencias urbanísticas y de sus modificaciones procederá a solicitud de quienes puedan ser titulares de las mismas, una vez hayan sido radicadas en legal y debida forma.
PARÁGRAFO 1o. Se entenderá que una solicitud de licencia o su modificación está radicada en legal y debida forma si a la fecha de radicación se allega la totalidad de los documentos exigidos en el presente decreto, aun cuando estén sujetos a posteriores correcciones.
Adicionalmente, y tratándose de solicitudes de licencias de construcción y sus modalidades, el curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, al momento de la radicación deberá verificar que los documentos que acompañan la solicitud contienen la información básica que se señala en el Formato de Revisión e Información de Proyectos adoptado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante la Resolución número 0931 de 2012 o la norma que la adicione, modifique o sustituya.
PARÁGRAFO 2o. La expedición de la licencia conlleva, por parte del curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trámite y expedición de las licencias urbanísticas, la práctica, entre otras, de las siguientes actuaciones: el suministro de información sobre las normas urbanísticas aplicables al predio o predios objeto del proyecto, la rendición de los conceptos que sobre las normas urbanísticas aplicables se soliciten, la aprobación del proyecto urbanístico general y de los planos requeridos para acogerse al régimen de propiedad horizontal, la revisión del diseño estructural y la certificación del cumplimiento de las normas con base en las cuales fue expedida.
PARÁGRAFO 3o. En los casos en que exista concepto técnico expedido por autoridad municipal o distrital encargada de la gestión del riesgo de desastres, que evidencie que una edificación presenta graves daños en su estructura portante que pueda llegar a afectar la vida o la salud de las personas, que genere lesiones o impactos graves en las mismas o en la comunidad, o medie una orden de autoridad judicial o administrativa que ordene reforzar el inmueble, se deberá garantizar la vida y salud de las personas, así como la estabilidad de las obras, de la siguiente forma:
a) Titularidad. Será obligatorio para el titular de la licencia de construcción adelantar el trámite para su reforzamiento estructural, una vez expedido el concepto técnico de la autoridad municipal o distrital encargada de la gestión del riesgo de desastres, o se encuentre en firme la decisión judicial o administrativa; en el caso en que el proyecto se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal, el titular de la referida licencia de construcción, será la asamblea de copropietarios o quien esta faculte;
b) Intervención de los alcaldes. En el evento que el titular de la licencia de construcción se niegue a solicitar la respectiva licencia en la modalidad de reforzamiento, el trámite se adelantará por el alcalde municipal o distrital.
Si el proyecto se encuentra en periodo de garantía de la construcción, deberá tramitarse la licencia de construcción en la modalidad de reforzamiento estructural por el constructor o enajenador responsable de la garantía o la compañía de seguros que constituyó la misma. En caso de no hacerlo, dicho trámite lo podrá adelantar el municipio o distrito. Los costos del trámite y de la ejecución de la obra estarán a cargo de quienes deben asumir la garantía de la construcción;
c) Trámite. En todos los anteriores casos, el curador urbano o la autoridad encargada de resolver la solicitud de licencia, deberá citar a los titulares del derecho de dominio, a quienes ostenten garantías reales, así como a los vecinos colindantes del inmueble o inmuebles para que se hagan parte y hagan valer sus derechos, dando aplicación al procedimiento para la expedición de las licencias y sus modificaciones contemplado en el presente decreto;
d) Costos. Los costos del trámite y de la ejecución de la obra estarán a cargo del titular o de quienes deben asumir la garantía de la construcción.
Si por alguna de las situaciones descritas anteriormente, el municipio o distrito asumió el valor asociado al trámite de reforzamiento estructural, de conformidad con las disposiciones del artículo 69 de la Ley 9ª de 1989 o la norma que lo modifique o sustituya, podrá exigir su reembolso por jurisdicción coactiva, si es del caso;
e) Incumplimientos. El desconocimiento por parte de los responsables del trámite descrito, dará lugar a las sanciones urbanísticas del artículo 103 de la Ley 388 de 1997, modificado los artículos 1o de la Ley 810 de 2003 y 104 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 2o de la Ley 810 de 2003.
Para su trámite, estudio y expedición, la solicitud de licencia no se someterá a reparto entre los curadores urbanos del municipio o distrito.
PARÁGRAFO 4o. <Parágrafo adicionado por el artículo 13 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> La solicitud de licencias urbanísticas, sus prórrogas, modificaciones y/o revalidaciones se podrán realizar de forma personal o virtual, por parte del interesado o por medio de apoderado. Para procedimientos electrónicos las firmas se entenderán surtidas de acuerdo con lo establecido en la Ley 527 de 1999 y en los términos establecidos en el artículo 54 de la Ley 1437 de 2011.
PARÁGRAFO 5o. <Parágrafo adicionado por el artículo 13 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> En la solicitud de licencia de urbanización en la modalidad de saneamiento y en la licencia de parcelación para saneamiento el interesado deberá manifestar bajo la gravedad del juramento el estado de avance de la obra, la cual deberá estar acompañada de un cuadro de áreas.
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.2. RADICACIÓN DE LA SOLICITUD. Presentada la solicitud de licencia, se radicará y numerará consecutivamente, en orden cronológico de recibo, dejando constancia de los documentos aportados con la misma.
En caso de que la solicitud no se encuentre completa, se devolverá la documentación para completarla. Si el peticionario insiste, se radicará dejando constancia de este hecho y advirtiéndole que deberá allanarse a cumplir dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes so pena de entenderse desistida la solicitud, lo cual se hará mediante acto administrativo que ordene su archivo y contra el que procederá el recurso de reposición ante la autoridad que lo expidió.
PARÁGRAFO. Si durante el término que transcurre entre la solicitud de una licencia o su modificación y la expedición del acto administrativo que otorgue la licencia o autorice la modificación, se produce un cambio en las normas urbanísticas que afecten el proyecto sometido a consideración del curador o de la autoridad municipal o distrital encargada de estudiar, tramitar y expedir las licencias urbanísticas, el solicitante tendrá derecho a que la licencia o la modificación se le conceda con base en la norma urbanística vigente al momento de la radicación de la solicitud, siempre que la misma haya sido presentada en legal y debida forma.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 16)
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.3. SISTEMA DE CATEGORIZACIÓN PARA EL TRÁMITE DE ESTUDIO Y EXPEDICIÓN DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN EN FUNCIÓN DE SU COMPLEJIDAD. <Artículo derogado por el artículo 37 del Decreto 1783 de 2021>
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.4. CATEGORÍAS. <Artículo derogado por el artículo 37 del Decreto 1783 de 2021>
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.5. TITULARES DE LAS LICENCIAS DE URBANIZACIÓN, PARCELACIÓN, SUBDIVISIÓN Y CONSTRUCCIÓN. <Artículo modificado por el artículo 14 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> Podrán ser titulares de las licencias de urbanización, parcelación, subdivisión y construcción quienes ostenten la calidad de propietarios de los inmuebles objeto de la solicitud, los fideicomisos, y los fideicomitentes de los mismos fideicomisos si así lo certifica la sociedad fiduciaria.
También podrán ser titulares las entidades previstas en el artículo 59 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, cuando se les haya hecho entrega del predio o predios objeto de adquisición, en los procesos de enajenación voluntaria y/o expropiación previstos en los capítulos VII y VIII de la Ley 388 de 1997. No obstante, durante el curso del proceso y previamente a la entrega del predio o predios, las citadas entidades estarán facultadas para adelantar todos los trámites previos para la solicitud de licencias urbanísticas tales como, solicitudes de factibilidad y disponibilidad de servicios públicos, actualización de cabida y linderos, los trámites dirigidos a precisar o actualizar la información cartográfica y demás actuaciones que se requieran para la expedición de licencias urbanísticas y estudio y aprobación de los instrumentos de planeación urbana que desarrollen y complementen el plan de ordenamiento territorial.
Los propietarios comuneros podrán ser titulares de las licencias de que trata este artículo, siempre y cuando dentro del procedimiento se convoque a los demás copropietarios o comuneros de la forma prevista para la citación a vecinos con el fin de que se hagan parte y hagan valer sus derechos.
En los casos de proyectos bifamiliares, será titular de la licencia de construcción el propietario o poseedor de la unidad para la cual se haya hecho la solicitud, sin que se requiera que el propietario o poseedor de la otra unidad concurra o autorice para radicar la respectiva solicitud. En todo caso, este último deberá ser convocado de la forma prevista para la citación a vecinos.
PARÁGRAFO 1o. Los poseedores sólo podrán ser titulares de las licencias de construcción y de los actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones.
PARÁGRAFO 2o. Los operadores o administradores de los parques cementerios podrán ser titulares y presentar la solicitud de licencias urbanísticas sin la participación de los propietarios de tumbas o nichos que se localicen dentro de su ámbito de aplicación, y sin necesidad de aportar las matrículas inmobiliarias que se hayan creado para cada uno de estos, siempre y cuando no se intervengan dichos nichos o tumbas y dentro de los cinco (5) días siguientes a que se realice la solicitud respectiva, efectúen y acrediten el procedimiento establecido en el parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.2.2.1 del presente decreto.
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.6. TITULARES DE LA LICENCIA DE INTERVENCIÓN Y OCUPACIÓN DEL ESPACIO PÚBLICO. Podrán ser titulares de las licencias de intervención y ocupación del espacio público las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas y los consorcios o uniones temporales que precisen ocupar o intervenir el espacio público.
(Decreto 1469 de 2010, artículo 20)
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.7. DOCUMENTOS PARA LA SOLICITUD DE LICENCIAS. <Artículo modificado por el artículo 15 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio establecerá mediante resolución los documentos que deberán acompañar todas las solicitudes de licencia y modificación de las licencias vigentes, que permitan acreditar la identificación del predio, del solicitante y de los profesionales que participan en el proyecto, así como los demás documentos que sean necesarios para verificar la viabilidad del proyecto.
Sin perjuicio de los documentos que garanticen el cumplimiento de las normas nacionales, de las disposiciones relacionadas con la protección de bienes de interés cultural, del plan de ordenamiento territorial y de las normas que lo desarrollen, reglamenten o complementen, en cumplimiento de lo dispuesto en el numeral 7 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 182 del Decreto ley 019 de 2012, las licencias urbanísticas deberán radicarse y resolverse exclusivamente con los requisitos fijados por la mencionada resolución.
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.8. DOCUMENTOS ADICIONALES PARA LA LICENCIA DE URBANIZACIÓN. <Artículo derogado por el artículo 24 del Decreto 1203 de 2017>
ARTÍCULO 2.2.6.1.2.1.9. DOCUMENTOS ADICIONALES PARA LA LICENCIA DE PARCELACIÓN. <Artículo derogado por el artículo 24 del Decreto 1203 de 2017>
