decreto_1077_2015_pr032

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ARTÍCULO 2.2.5.4.1. ANUNCIO DE PROYECTOS, PROGRAMAS U OBRAS QUE CONSTITUYAN MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL. Las entidades competentes para adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles para la ejecución de proyectos u obras de utilidad pública o interés social, harán el anuncio del respectivo programa, proyecto u obra, mediante acto administrativo de carácter general que deberá publicarse en los términos del artículo 65 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

PARÁGRAFO 1o. <Parágrafo derogado por el artículo 7 del Decreto 785 de 2026, en tanto para el anuncio del proyecto en proyectos o programas de renovación urbana y para la determinación del valor a pagar, por los inmuebles aportados o adquiridos, aplicará lo dispuesto en el Capítulo 8 del Título 5 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto número 1077 de 2015>

PARÁGRAFO 2o. Cuando el presente Capítulo se refiera a anuncio de proyecto se entenderá que se refiere al anuncio de programa, proyecto u obra de utilidad pública o interés social.

(Decreto 2729 de 2012, artículo 1).

ARTÍCULO 2.2.5.4.2. EFECTOS DEL ANUNCIO DEL PROYECTO, PROGRAMA U OBRA. De conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 1o del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, con el anuncio del proyecto se descontará del avalúo comercial de adquisición, el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, programa u obra, salvo aquellos casos en que los propietarios hubieren pagado la participación en plusvalía por obra pública o la contribución de valorización, según sea del caso. Para el efecto, se elaborarán avalúos de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones físicas, jurídicas y económicas del suelo al momento del anuncio del proyecto, de acuerdo con la normativa vigente.

(Decreto 2729 de 2012, artículo 2)

ARTÍCULO 2.2.5.4.3. CONTENIDO DEL ACTO ADMINISTRATIVO. El acto administrativo del anuncio del proyecto tendrá, por lo menos, el siguiente contenido:

1. La descripción del proyecto, programa u obra que constituye el motivo de utilidad pública o interés social y, si es del caso, el instrumento normativo que lo contempla, decreta o aprueba.

2. La delimitación preliminar mediante coordenadas IGAC en planos a nivel predial (escala 1:2.000 o 1:5.000) de la zona en la cual se adelantará el proyecto, programa u obra que se anuncia.

3. Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral anterior que obrarán como anexo del acto administrativo de anuncio del proyecto, o indicar la condición que en el evento de no contar con los mencionados avalúos de referencia, la administración deberá ordenar y/o contratar la elaboración de los avalúos de referencia dentro de los seis (6) meses siguientes a la expedición del acto administrativo de anuncio.

PARÁGRAFO 1o. Los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral 2 del presente artículo, no podrán tener un tiempo de expedición superior a un (1) año de anterioridad a la fecha de expedición del correspondiente acto administrativo de anuncio del proyecto.

PARÁGRAFO 2o. El acto administrativo del anuncio del proyecto no requerirá ser inscrito en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria.

PARÁGRAFO 3o. Por tratarse el acto administrativo del anuncio del proyecto de un acto de carácter general, no procederán recursos contra el mismo, de conformidad con lo previsto por el artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

PARÁGRAFO 4o. El acto administrativo de anuncio de los Macroproyectos de Interés Social Nacional de que trata la Ley 1469 de 2011 se regirá por lo dispuesto en el Capítulo 2 del Título 4 del presente decreto.

(Decreto 2729 de 2012, artículo 3o)

ARTÍCULO 2.2.5.4.4. AVALÚOS DE REFERENCIA. Para los efectos del presente decreto se entiende por avalúo de referencia aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se realizará por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas.

Con el fin de determinar el valor comercial del suelo antes del anuncio del proyecto, el cual servirá de base para identificar los incrementos en el valor del suelo generado por el respectivo anuncio, las entidades públicas competentes solicitarán la elaboración de avalúos de referencia por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas de acuerdo con lo establecido en la normatividad vigente sobre la materia.

La entidad o persona encargada de elaborar los avalúos de referencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 del Decreto Ley número 2150 de 1995 o la norma que lo modifique, complemente o sustituya, establecerá el precio por metro cuadrado del suelo, para las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, que resulten del estudio de valores de la zona donde se adelantará el programa, proyecto u obra, con arreglo a las condiciones físicas, jurídicas, económicas, de mercado inmobiliario y en especial con la normativa vigente al momento del anuncio del proyecto.

El precio de adquisición será igual al valor del avalúo comercial, de conformidad con lo previsto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, los avalúos de referencia no sustituyen la obligación de elaborar los avalúos comerciales para definir el precio de adquisición de los inmuebles.

(Decreto 2729 de 2012, artículo 4o)

ARTÍCULO 2.2.5.4.5. PROCEDIMIENTO PARA EL CÁLCULO DEL MAYOR VALOR GENERADO POR EL ANUNCIO DEL PROYECTO. Para efectos de realizar el cálculo del mayor valor generado por el anuncio del proyecto se deberá adelantar el siguiente procedimiento:

1. Determinar el valor comercial del inmueble bajo las condiciones, físicas, económicas y normativas vigentes a la fecha de elaboración del avalúo comercial, en los términos de la Ley 388 de 1997, y las demás disposiciones vigentes sobre la materia.

2. Actualizar los avalúos de referencia mencionados en el presente Capítulo, tomando en consideración la variación habitual del valor del suelo de acuerdo con el mercado inmobiliario para las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, tomadas en consideración para efectos de la elaboración de los avalúos de referencia a los que se refiere el artículo precedente, dentro del período comprendido entre el anuncio del proyecto y la fecha de elaboración del avalúo comercial de que trata el numeral anterior. Para tal efecto, el avaluador tendrá en cuenta, el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Valoración Predial (IVP), Índice de Valorización Inmobiliario Urbano y Rural (IVIUR), estudios de mercado y demás información disponible que le permita establecer el comportamiento del mercado inmobiliario.

1. Determinar la diferencia entre los avalúos de referencia actualizados de acuerdo al numeral anterior con los valores del suelo fijados en lo avalúos comerciales a los que se refiere el numeral 1 del presente artículo. Si el valor del suelo de los avalúos comerciales resulta superior al valor del suelo de los avalúos de referencia actualizados, el mayor valor corresponderá al incremento generado por el anuncio del proyecto.

Identificado el mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, se procederá a su descuento del valor comercial del inmueble en los términos definidos por el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y se determinará el precio de adquisición, salvo que el propietario haya pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea el caso, evento en el cual no se descontará el mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, para fijar el precio de adquisición.

 Parágrafo. Para efectos del presente Capítulo se entenderá por variación habitual del valor del suelo, aquél que se presenta en condiciones normales del mercado inmobiliario sin la actuación de la administración pública que anuncia el proyecto, programa u obra.

(Decreto 2729 de 2012, artículo 5)

CAPÍTULO 5.

CONCURRENCIA DE TERCEROS EN LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR ENAJENACIÓN VOLUNTARIA Y EXPROPIACIÓN POR VÍA JUDICIAL O ADMINISTRATIVA.

ARTÍCULO 2.2.5.5.1. OBJETO. El presente decreto tiene por finalidad reglamentar las condiciones bajo los cuales los terceros podrán concurrir en la adquisición de predios o inmuebles, por enajenación voluntaria y/o expropiación por vía judicial o administrativa para la ejecución de proyectos de utilidad pública o interés social desarrollados directamente por particulares o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado, de conformidad con los procedimientos previstos en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, para el efecto.

(Decreto 199 de 2013, artículo 1)

ARTÍCULO 2.2.5.5.2. PROYECTOS EN LOS CUALES SE ACEPTA LA CONCURRENCIA DE TERCEROS. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 61A de la Ley 388 de 1997 sólo se aceptará la concurrencia de terceros para la adquisición de inmuebles y ejecución de obras, proyectos y programas referidos a:

1. Programas y proyectos de renovación urbana, de conformidad con los objetivos y usos del suelo establecidos en los planes de ordenamiento territorial.

2. Unidades de actuación urbanística, conforme lo previsto en el artículo 44 de la Ley 388 de 1997.

3. Actuaciones urbanas integrales formuladas de acuerdo con las directrices de las políticas y estrategias del respectivo plan de ordenamiento territorial, según lo previsto en los artículos 113 y siguientes de la Ley 388 de 1997.

4. Macroproyectos de Interés Social Nacional (MISN) que se encuentren en curso de acuerdo con la Sentencia C-149 de 2010, y

5. Proyectos Integrales de Desarrollo Urbano (PIDU).

PARÁGRAFO 1o. Los programas y/o proyectos desarrollados en función de las actuaciones de los literales 1), 2) y 3) señalados anteriormente, deben estar localizados en municipios o distritos con población urbana superior a los quinientos mil habitantes y contar con un área superior a una (1) hectárea.

PARÁGRAFO 2o. <Parágrafo modificado por el artículo 4 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En todos los eventos se deberá acreditar técnicamente que el respectivo proyecto, programa u obra se ajusta a los objetivos y usos del suelo previstos en el plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y/o complementen. Las adquisiciones adelantadas por las entidades del nivel nacional, departamental o metropolitano, deberán estar en consonancia con los objetivos, programas y proyectos definidos en los planes de ordenamiento o de desarrollo correspondientes.

PARÁGRAFO 3o.  <Parágrafo adicionado por el artículo 4 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Cuando se acepte la concurrencia de terceros en la formulación y ejecución de programas o proyectos de renovación urbana y en los procedimientos de adquisición pública de inmuebles, se deberá dar cumplimiento a las condiciones de protección de moradores señaladas en el Capítulo 8 de este Decreto.

(Decreto 199 de 2013, artículo 2)

ARTÍCULO 2.2.5.5.3. EJECUCIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. La ejecución de unidades de actuación urbanística se regirá exclusivamente por lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley 388 de 1997. En estos casos, la adquisición de predios o inmuebles, por enajenación voluntaria y/o expropiación por vía judicial o administrativa, con la concurrencia de terceros tendrá lugar cuando:

1. Se dé inicio a la ejecución de la unidad de actuación una vez hayan sido definidas las bases para la actuación, mediante el voto favorable de los propietarios que representen el cincuenta y uno por ciento (51 %) del área comprometida.

Los inmuebles de los propietarios renuentes serán objeto de los procesos de enajenación voluntaria y expropiación previstos en la Ley por parte de las entidades municipales o distritales competentes, quienes entrarán a formar parte de la asociación gestora de la actuación, sin perjuicio de que puedan transferir tales derechos a la misma.

2. En los casos de unidades de actuación de desarrollo prioritario, si en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la delimitación de la unidad de actuación no se hubiese logrado el acuerdo que defina las bases para la actuación.

La administración podrá optar por la expropiación administrativa de los inmuebles correspondientes o por la enajenación forzosa de los mismos, de conformidad con lo previsto en el Capítulo VIII de la Ley 388 de 1997 o la norma que la adicione, modifique o sustituya. En todo caso, los inmuebles expropiados podrán formar parte de la asociación gestora de la actuación y los recursos para su adquisición podrán provenir de esta.

(Decreto 199 de 2013, artículo 3)

ARTÍCULO 2.2.5.5.4. CONTRATO O CONVENIO PARA LA CONCURRENCIA DE TERCEROS. Será procedente la concurrencia de terceros en la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y expropiación, siempre que medie la celebración previa de un contrato o convenio, entre la entidad expropiante y el tercero concurrente, en el que se prevean, por lo menos, los siguientes aspectos:

1. El objeto del contrato o convenio contendrá la descripción y especificaciones de la actuación a ejecutar, y la determinación de los inmuebles o la parte de ellos a adquirir.

2. La obligación clara e inequívoca de los terceros concurrentes con la entidad pública de destinar los inmuebles para los fines de utilidad pública para los que fueron adquiridos dentro de los términos previstos en la ley.

3. La relación entre el objeto misional de la entidad competente y los motivos de utilidad pública o interés social invocados para adquirir los inmuebles.

4. La obligación a cargo del tercero concurrente de aportar los recursos necesarios para adelantar la adquisición predial, indicando la estimación de las sumas de dinero a su cargo que además del valor de adquisición o precio indemnizatorio incluirá todos los costos asociados a la elaboración de los estudios técnicos, jurídicos, sociales y económicos en los que se fundamentará la adquisición predial, incluyendo los costos administrativos en que incurran las entidades públicas.

5. La obligación de cubrir el aumento del valor del bien expropiado y las indemnizaciones decretados por el juez competente, si este fuere el caso.

6. La remuneración de la entidad pública expropiante para cubrir los gastos y honorarios a que haya lugar.

7. La obligación de los terceros concurrentes de constituir, a su cargo, una fiducia para la administración de los recursos que aporten.

8. La obligación por parte del tercero concurrente de aportar la totalidad de los recursos necesarios, antes de expedir la oferta de compra con la que se inicia formalmente el proceso de adquisición.

9. La determinación expresa de la obligación del tercero concurrente de acudir por llamamiento en garantía o como litisconsorte necesario en los procesos que se adelanten contra la entidad adquirente por cuenta de los procesos de adquisición predial a los que se refiere el presente artículo.

10. En cualquier caso, el tercero mantendrá indemne a la entidad expropiante por las obligaciones derivadas del contrato o convenio.

11. <Numeral adicionado por el artículo 5 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La identificación de los propietarios originales y, en particular, de los moradores en el ámbito del programa o proyecto y la síntesis de sus condiciones socioeconómicas, como base para desarrollar las acciones relacionadas con los mecanismos de protección y para estimar los recursos requeridos para financiarlas, dentro de la estructuración del proyecto.

12. <Numeral adicionado por el artículo 5 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La obligación a cargo del tercero concurrente de aportar los recursos para implementar los mecanismos de protección de moradores y la información sobre la estructuración financiera del proyecto o programa donde se incluya la remuneración a los propietarios originales, con base en las bases de la actuación, cuando medie la formulación de un plan parcial o el esquema de reparto aprobado por la entidad expropiante. Además, la obligación de construir las viviendas de remplazo necesarias para garantizar el derecho a la vivienda de los propietarios de vivienda familiar que residan en el ámbito del proyecto y las estrategias para construir y entregar las viviendas de remplazo con las características específicas señaladas en el contrato.

(Decreto 199 de 2013, artículo 4)

ARTÍCULO 2.2.5.5.5. TRADICIÓN. Siempre que se trate de actuaciones desarrolladas directamente por particulares y cuando la totalidad de los recursos para la adquisición provengan de su participación, el contrato o convenio estipulará que una vez concluido el proceso de enajenación voluntaria y expropiación judicial y administrativa, el titular del derecho de dominio pasará a ser el tercero concurrente y como tal se inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria del respectivo inmueble.

La titularidad del derecho de dominio de los inmuebles adquiridos por enajenación voluntaria o forzosa por vía judicial o administrativa, para los efectos descritos, en ningún momento entrará a formar parte de los bienes de la entidad expropiante, salvo que concurran recursos públicos y privados para la adquisición de los inmuebles, evento en el cual la titularidad del derecho de dominio será de la entidad.

(Decreto 199 de 2013, artículo 5)

ARTÍCULO 2.2.5.5.6. PRECIO INDEMNIZATORIO. Si durante el proceso de expropiación judicial, el precio indemnizatorio que decrete el juez corresponde a un valor superior al contemplado en la oferta de compra, corresponderá al tercero concurrente pagar la suma adicional para cubrir el total de la indemnización.

Se procederá de la misma manera cuando el precio indemnizatorio reconocido dentro del procedimiento de expropiación administrativa sea controvertido mediante la acción especial contencioso-administrativa de que trata el artículo 71 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

(Decreto 199 de 2013, artículo 6)

ARTÍCULO 2.2.5.5.7. FORMA DE PAGO DEL PRECIO O VALOR INDEMNIZATORIO EN PROGRAMAS DE RENOVACIÓN URBANA. <Artículo modificado por el artículo 6 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En los casos de enajenación voluntaria o expropiación de inmuebles para el desarrollo de programas de renovación urbana, el precio de adquisición o indemnizatorio se podrá pagar en la forma que define el artículo 119 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya y en la reglamentación contenida en este Capítulo.

ARTÍCULO 2.2.5.5.8. TÉRMINO PARA EJECUCIÓN DE LOS PROYECTOS PARA LOS CUALES SE ADQUIERE LOS INMUEBLES. Cuando el inmueble se adquiera mediante el procedimiento de expropiación administrativa, el tercero concurrente deberá utilizarlo para los fines de utilidad pública o de interés social que hayan sido invocados, en un término máximo de tres (3) años contados a partir de la fecha de inscripción del derecho real de dominio a favor de la entidad pública o del tercero en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, según sea el caso. Si así no lo hicieren, se dará aplicación al numeral 5 del artículo 70 de la Ley 388 de 1997 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley 9a de 1989, cuando el inmueble se adquiera mediante el procedimiento de adquisición voluntaria o expropiación judicial, el tercero concurrente deberá utilizarlo para los fines de utilidad pública o interés social que hayan sido invocados, en un término máximo de cinco (5) años, contados a partir de la fecha de inscripción del derecho real de dominio a favor de la entidad pública o del tercero en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, según sea el caso. Si así no lo hicieren, se dará aplicación a lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley 9 de 1989 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya.

(Decreto 199 de 2013, artículo 8)

ARTÍCULO 2.2.5.5.9. SELECCIÓN DEL TERCERO CONCURRENTE. En el caso de proyectos cuya iniciativa sea de las entidades territoriales y que concurran con sus recursos para la adquisición de los inmuebles, o la iniciativa sea de terceros no propietarios de alguno de los inmuebles objeto de las actuaciones contempladas en los literales 1) y 2) del artículo 2 del presente Capítulo, la selección de los terceros concurrentes se realizará aplicando los criterios de selección objetiva que define la normativa vigente. Cuando el tercero promotor de la iniciativa no resulte adjudicatario, quien resulte elegido le deberá reconocer los gastos de formulación del proyecto, los cuales deberán quedar definidos previamente a la apertura del proceso contractual.

PARÁGRAFO. De conformidad con la ley, se exceptúa de este proceso de selección las unidades de actuación urbanística.

(Decreto 199 de 2013, artículo 9)

CAPÍTULO 6.

INSTRUMENTO PARA LA FINANCIACIÓN DE LA RENOVACIÓN URBANA A TRAVÉS DE LA TITULARIZACIÓN DE LA TOTALIDAD O PARTE DEL MAYOR VALOR DEL RECAUDO FUTURO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO QUE SE GENERE EN LAS ZONAS DE INFLUENCIA DE LOS RESPECTIVOS PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA.

SECCIÓN 1.

OBJETIVO Y DEFINICIONES.

ARTÍCULO 2.2.5.6.1.1. OBJETIVO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> El objetivo del presente capítulo es reglamentar los parámetros, condiciones y requisitos básicos a los cuales deben sujetarse los municipios y distritos que cumplan los requisitos del artículo 278 de la Ley 1955 de 2019 para financiar la ejecución de infraestructura urbana vinculada a proyectos estratégicos de renovación urbana a través de la titularización de la totalidad o parte del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado, que se genere en las zonas de influencia de los respectivos proyectos.

ARTÍCULO 2.2.5.6.1.2. DEFINICIONES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Para los efectos del presente capítulo deberán tenerse en cuenta las siguientes definiciones:

- Proyecto estratégico de renovación urbana. Son proyectos estratégicos de renovación urbana, aquellos contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, y en el Plan de Desarrollo del respectivo municipio o distrito.

En estos proyectos se podrá financiar total o parcialmente la infraestructura urbana a la que se refiere este capítulo, a través de la titularización de la totalidad o parte del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado que se genere en la zona de influencia.

Estos proyectos deberán ser declarados como estratégicos, mediante acto administrativo, por el Consejo de Gobierno de los municipios o distritos categoría especial, 1 y 2, que sean gestores catastrales o gestionen su catastro a través de esquemas asociativos territoriales.

- Línea de base del impuesto predial unificado. Es el valor del impuesto predial unificado recaudado en la zona de influencia del proyecto estratégico de renovación urbana, en la vigencia fiscal anterior a aquella en la que se realice la emisión de títulos y que se actualizará anualmente tomando como referencia la meta de inflación esperada establecida por el Banco de la República, o el Índice de Valoración Predial (IVP) establecido por el DANE o el Índice de Valoración Inmobiliaria Urbana y Rural (IVIUR) que de acuerdo con el marco legal vigente corresponda aplicar anualmente a los gestores catastrales o demás entidades competentes para la actualización de los avalúos de conservación.

En la determinación de la línea base no se incluirá el recaudo correspondiente a las sobretasas que no hagan parte integral del impuesto predial, dentro de las cuales se incluyen:

- Sobretasa ambiental o porcentaje con destino ambiental, según corresponda, en los términos de la Ley 99 de 1993

- Sobretasa metropolitana.

- Sobretasa bomberil.

- Sobretasa de seguridad.

- Sobretasa de alumbrado público.

El índice de actualización de la línea base deberá aplicarse durante el tiempo autorizado de cesión de la renta. Este valor no será subyacente de la emisión y pertenecerán a la respectiva entidad territorial.

- Mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado. Es el flujo futuro de recursos resultante del valor en que se incrementará el impuesto predial unificado, en cada vigencia fiscal, sobre la línea de base en la zona de influencia del proyecto estratégico de renovación urbana, y que constituirá el subyacente de la emisión de títulos, durante el tiempo de la autorización de la cesión.

El mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado se determina a partir de la diferencia entre el valor del flujo futuro de recaudo del impuesto predial unificado en la vigencia fiscal, y el valor de la línea de base del impuesto predial unificado en la vigencia fiscal en la zona de influencia del proyecto estratégico de renovación urbana.

El monto del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado a titularizar y el tiempo de la titularización, se definirá atendiendo la estructuración financiera de la emisión.

El mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial objeto de titularización, no hará parte del presupuesto de ingresos ni de gastos de la entidad territorial, sin perjuicio de lo señalado en el parágrafo primero del artículo 2.2.5.6.5.1 del presente decreto.

Los municipios y distritos mantienen la potestad de imposición y la facultad de administrar el impuesto predial unificado que se genere en la zona de influencia del proyecto estratégico de renovación, sin perjuicio de la cesión del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado de que trata el presente capítulo.

- Infraestructura urbana vinculada a los proyectos estratégicos de renovación objeto de financiación. Es la infraestructura urbana vinculada al proyecto estratégico de renovación urbana, que debe ser financiada por la entidad territorial y cuya ejecución constituye incentivo para el desarrollo del proyecto de renovación. Dicha infraestructura será financiada, total o parcialmente, mediante la titularización del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado.

El desarrollo de la infraestructura urbana podrá hacerse directamente por las entidades públicas competentes, por los desarrolladores del proyecto estratégico de renovación urbana o mediante esquemas mixtos de asociación entre el sector público y el sector privado.

Para efectos de la aplicación del presente decreto, se entiende por infraestructura urbana los bienes públicos de impacto regional, metropolitano, urbano y zonal vinculados al proyecto estratégico de renovación, cuya ejecución incluye el diseño, estructuración, construcción, gestión social y adquisición de predios para los espacios públicos, equipamientos públicos, infraestructura vial, infraestructura de transporte, infraestructura de servicios públicos; restauración, preservación y defensa del patrimonio cultural y él medio ambiente, y demás soportes urbanos propios al proyecto estratégico de renovación urbana. Se considera infraestructura urbana los costos de gestión asociados a la gestión predial que se incluyen en los programas, planes, proyectos, estrategias, actividades y acciones orientados a mitigar y minimizar los impactos sociales, económicos y culturales sobre la población afectada o residente en las áreas que serán objeto de la ejecución de la infraestructura de los proyectos estratégicos, de acuerdo con las políticas que establezca la entidad responsable de la ejecución de la infraestructura urbana.

- Título proveniente de la titularización de incrementos del impuesto predial unificado. Título valor emitido de acuerdo con la regulación financiera, en especial el Decreto 2555 de 2010 y las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan, aplicable a los procesos de titularización de flujos futuros, por un patrimonio autónomo o una universalidad jurídica, cuyo subyacente es el mayor valor total o parcial del recaudo futuro del impuesto predial unificado de la zona de influencia de un proyecto estratégico de renovación urbana, en la proporción y tiempo que se determine para la emisión.

- Zona de influencia. Es un área geográfica específica delimitada por el municipio o distrito originador de la titularización, que comprende el proyecto de renovación urbana calificado como estratégico bajo lo señalado en este decreto, dentro del cual se recaudará el mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado subyacente a la emisión.

SECCIÓN 2.

PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA CUYA INFRAESTRUCTURA SERÁ OBJETO DE FINANCIACIÓN MEDIANTE LA TITULARIZACIÓN DEL MAYOR VALOR DEL RECAUDO FUTURO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO.

ARTÍCULO 2.2.5.6.2.1. CALIFICACIÓN DE ESTRATÉGICOS DE LOS PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA Y LA INFRAESTRUCTURA URBANA VINCULADA SUSCEPTIBLE DE SER FINANCIADA MEDIANTE TITULARIZACIÓN DEL MAYOR VALOR DEL RECAUDO FUTURO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO, QUE SE GENERE EN LA ZONA DE INFLUENCIA DE LOS RESPECTIVOS PROYECTOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Para definir los proyectos estratégicos de renovación urbana y la infraestructura urbana vinculada susceptible de ser financiada mediante la titularización del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado que se genere en la zona de influencia del respectivo proyecto, se adelantará lo siguiente:

1. Corresponderá al alcalde municipal o distrital, a través de la entidad o dependencia que delegue para el efecto, y/o a los promotores privados elaborar un estudio de pre factibilidad urbanística y de financiación del proyecto de renovación urbana y de la infraestructura urbana a financiar, cuyo contenido mínimo será el siguiente:

1.1. Respecto del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico:

1.1.1. Diagnóstico del problema o situación económica, social, ambiental y de impacto urbano a resolver a través del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico que esté contemplado en el Plan de Ordenamiento Territorial, o en los instrumentos que lo desarrollen o complementen, y en el Plan de Desarrollo del respectivo municipio o distrito.

1.1.2. Identificación y descripción del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

1.1.3. Impacto del proyecto de renovación urbana en el desarrollo urbanístico, económico, social y ambiental de la entidad territorial.

1.1.4. Identificación y caracterización de la población afectada.

1.1.5. Identificación de las necesidades y definición de tiempos para adelantar la gestión predial y social asociadas al proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

1.1.6. Identificación y evaluación de la necesidad de efectuar consultas previas.

1.1.7. Costos y cronograma de ejecución del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, para lo cual se deberán diferenciar los tipos de costos y las fases de ejecución.

1.1.8. Estudio del mercado inmobiliario y tiempos de desarrollo del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico. El análisis de mercado inmobiliario deberá comprender la demanda, oferta, capacidad de absorción del mercado, precios de venta por tipo de activo, tiempos de venta, entre otros.

1.1.9. Ingresos estimados del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico y las fuentes de financiamiento identificadas por tipos de fuentes, cuantía, absorción de costos y oportunidad. Se deberán identificar las fuentes de financiamiento de origen público y las derivadas del desarrollo del mismo proyecto a cargo de los desarrolladores, propietarios, empresas de servicios públicos, etc. Los ingresos estimados que correspondan a ventas o arriendos deberán necesariamente derivarse de un estudio de mercado inmobiliario que determine los valores de mercado de las unidades a producir.

1.1.10. Análisis de brechas entre costos e ingresos y fuentes de financiamiento que determine el déficit de financiación del proyecto y su temporalidad. Este análisis deberá presentarse para toda la vida del proyecto de renovación urbana, y deberá proyectar el cierre financiero de la infraestructura urbana con los recursos de la titularización del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado.

1.1.11. Delimitación de la zona de influencia del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, en el que se aplicará el instrumento de titularización del mayor valor del impuesto predial unificado.

1.1.12. Estudio que determine el incremento del impuesto predial unificado que se generará en la zona de influencia, como consecuencia del desarrollo del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, y su tiempo de desarrollo conforme al soporte de mercado inmobiliario. Para el efecto se tendrá en cuenta la necesidad de mantener actualizada la información catastral, así como su impacto en la zona de influencia, sobre el componente económico del proyecto.

1.1.13. Identificación de posibles riesgos y amenazas urbanísticas, entre otras, que puedan afectar la ejecución del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico. Se deberán identificar, cuantificar y establecer los mecanismos de gestión y mitigación de los riesgos del proyecto referentes a la gestión del suelo, a la construcción del proyecto, a la comercialización de los respectivos productos inmobiliarios, entre otros que se identifiquen.

1.1.14. Identificación, cuantificación y definición de los mecanismos de gestión y mitigación de los riesgos inherentes al recaudo del mayor valor del impuesto predial generado en la zona de influencia del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, con base en los estudios solicitados en los numerales 1.1.8, 1.1.12 y 1.1.13 precedentes; así como de los riesgos inherentes al proceso de titularización del mayor recaudo del impuesto predial unificado, de conformidad con los mecanismos de seguridad o apoyo crediticio previstos en los artículos 5.6.4.1.4, 5.6.4.1.5 y 5.6.4.1.6 del Decreto 2555 de 2010.

1.2. Respecto a la infraestructura urbana a financiar con la titularización total o parcial del mayor valor del recaudo del impuesto predial unificado, para el proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, el estudio contendrá como mínimo:

1.2.1. Identificación y descripción de la infraestructura urbana cuyo cierre financiero requiere de la titularización del mayor valor del recaudo del impuesto predial unificado, en el proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

1.2.2. La infraestructura urbana a financiar con la titularización del mayor valor del recaudo del impuesto predial unificado del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico, se debe encontrar debidamente registrada y viabilizada como proyecto de inversión dentro del Banco de Programas y Proyectos de la entidad territorial.

1.2.3. Identificación del vínculo entre la infraestructura urbana a financiarse con la titularización del recaudo futuro del impuesto predial unificado, y el proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

1.2.4. Costos y cronograma de ejecución de la infraestructura urbana a financiarse vinculada al proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

1.2.5. Modelo que acredite el cierre financiero de la infraestructura urbana, incluyendo las distintas fuentes de financiación y demostrando cómo la titularización del mayor valor del impuesto predial unificado que se genere en su zona de influencia; permite realizar el cierre de la financiación de la infraestructura urbana.

1.2.6. Si la financiación de la infraestructura urbana del proyecto compromete recursos de la entidad territorial directamente o como colateral a través del otorgamiento de avales o garantías, distintos de los mayores valores de recaudo futuro del impuesto predial que se genere en las zonas de influencia subyacente de la emisión, deberá acreditarse cómo se afecta la capacidad de endeudamiento de la entidad territorial, así como el cumplimiento de los indicadores de sostenibilidad fiscal previstos en las Leyes 358 de 1997, 617 de 2000 y 819 de 2003.

2. El estudio al que se refiere el numeral 1 del presente artículo deberá ser aprobado mediante acto administrativo por las autoridades de planeación y de hacienda, o las entidades que hagan sus veces, de los municipios o distritos originadores de la titularización del mayor recaudo del impuesto predial unificado generado en la zona de influencia del proyecto de renovación urbana a definir como estratégico.

3. El Consejo de Gobierno de los municipios o distritos categoría especial, 1 y 2, que sean gestores catastrales o estén recibiendo el servicio público catastral a través de sus entes asociativos territoriales, con fundamento en el estudio debidamente aprobado a que se refiere el presente artículo, definirá, mediante acto administrativo, el carácter estratégico del respectivo proyecto de renovación urbana para los efectos previstos en el presente capítulo, e igualmente definirá la infraestructura urbana susceptible de financiación con los recursos provenientes del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial generado en la zona de influencia del proyecto de renovación urbana definido como estratégico.

SECCIÓN 3.

VALIDACIÓN DE LA NECESIDAD DE APLICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURA URBANA A TRAVÉS DE TITULARIZACIÓN DEL MAYOR VALOR DEL RECAUDO FUTURO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO QUE SE GENERE EN LAS ZONAS DE INFLUENCIA DE LOS RESPECTIVOS PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA Y LA INSUFICIENCIA DE LOS DEMÁS INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN URBANA DE CAPTURA DE VALOR.

ARTÍCULO 2.2.5.6.3.1. VALIDACIÓN DE LA NECESIDAD DE APLICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE FINANCIACIÓN DE INFRAESTRUCTURA URBANA A TRAVÉS DE TITULARIZACIÓN DEL MAYOR VALOR DE RECAUDO FUTURO DEL INCREMENTO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO QUE SE GENERE EN LA ZONA DE INFLUENCIA DEL PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA DEFINIDO COMO ESTRATÉGICO Y DE LA INSUFICIENCIA DE LOS DEMÁS INSTRUMENTOS DE CAPTURA DE VALOR DE FINANCIACIÓN URBANA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Para efectos de establecer la necesidad de aplicar el instrumento de financiación de infraestructura urbana a través de titularización del mayor valor de recaudo futuro del incremento del impuesto predial unificado generado en la zona de influencia del proyecto de renovación urbana definido como estratégico, y validar la insuficiencia de los demás instrumentos de captura de valor, se deberá adelantar las siguientes actuaciones:

1. Elaboración y aprobación de los estudios señalados en el numeral 1 y 2 del artículo anterior, que permitan identificar la naturaleza y costo de la infraestructura urbana que está presentando déficit en financiación en el proyecto de renovación urbana definido como estratégico.

2. La Secretaría de Hacienda y la Secretaría de Planeación, o quienes hagan sus veces, o la entidad encargada de la aplicación y uso de los instrumentos de captura de valor de suelo de la entidad territorial, verificará las posibles fuentes de financiación de la infraestructura urbana, para determinar la necesidad de utilizar el instrumento de titularización del recaudo futuro del incremento del impuesto predial unificado de manera complementaria con otras fuentes de recursos o instrumentos o como única fuente, y en todo caso, como fuente de última instancia para realizar el cierre financiero de dicha infraestructura, y así lo certificarán al Concejo Municipal o Distrital. Para ello verificarán en su orden la disponibilidad de los siguientes recursos:

2.1. Disponibilidad de recursos del presupuesto general de la entidad territorial.

2.2. La insuficiencia en cuantía y oportunidad para financiar la infraestructura urbana objeto de financiamiento mediante compensaciones por mayores beneficios y aprovechamientos urbanísticos del mismo proyecto, de acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial, o los instrumentos que lo desarrollen y complementen, y que estén sustentadas en el mercado inmobiliario.

2.3. Validación de la insuficiencia de aplicación de los demás instrumentos de captura de valor autorizados para financiar todo o parte de la infraestructura urbana (contribución de valorización y participación en plusvalía), de acuerdo con la oportunidad y cuantía de los flujos y recursos requeridos para financiar la construcción de la infraestructura urbana y el desarrollo del proyecto estratégico de renovación urbana.

2.4. La Secretaría de Hacienda, o quien haga sus veces, validará que los recursos de otras fuentes son insuficientes o carecen de oportunidad para financiar la totalidad o parte de la infraestructura urbana del proyecto estratégico de renovación.

3. Una vez realizadas las verificaciones anteriores, la Secretaría de Hacienda y la Secretaría de Planeación, o quienes hagan sus veces, o la entidad encargada de la aplicación y uso de los instrumentos de captura de valor de suelo de la entidad territorial, certificarán mediante acto administrativo con destino al Concejo Municipal o Distrital, la comprobación de la insuficiencia de los demás instrumentos de captura de valor autorizados para financiar la infraestructura urbana vinculada a proyectos de renovación urbana definidos como estratégicos, teniendo en cuenta la cuantía y oportunidad en la financiación eventual que brindarían los otros instrumentos de captura de valor autorizados por la ley.

SECCIÓN 4.

DEFINICIÓN DE LOS CRITERIOS PARA MEDIR LA EFICIENCIA EN EL RECAUDO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO PARA VALIDAR LA APLICACIÓN EN EL MUNICIPIO DEL INSTRUMENTO DE TITULARIZACIÓN DEL RECAUDO FUTURO DEL INCREMENTO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO QUE SE GENERE EN LAS ZONAS DE INFLUENCIA DE LOS RESPECTIVOS PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA, PARA FINANCIAR INFRAESTRUCTURA URBANA DE PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA.

ARTÍCULO 2.2.5.6.4.1. CRITERIOS PARA ESTABLECER EFICIENCIA EN EL RECAUDO DEL IMPUESTO PREDIAL UNIFICADO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> La Secretaría de Hacienda del municipio o distrito, o quien haga sus veces, certificará la eficiencia en el recaudo del impuesto predial unificado.

Para efectos de emitir la certificación, la entidad territorial calculará el indicador de eficiencia del recaudo del impuesto predial unificado promedio de los últimos cinco (5) años previos a la aprobación del acuerdo de autorización de la cesión del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado y de la titularización del mismo, aplicando las siguientes fórmulas:

En donde lo recaudado y lo facturado corresponden a la vigencia respectiva t, sin incluir cartera.

El valor recaudado y el valor facturado deben corresponder a la misma vigencia fiscal.

El valor facturado contendrá solo los valores de los obligados al pago del Impuesto Predial Unificado.

El porcentaje del IEPP del impuesto predial unificado no podrá ser inferior al 60%.

SECCIÓN 5.

AUTORIZACIÓN DE LA CESIÓN DEL INCREMENTO DEL IMPUESTO PREDIAL QUE SE GENERE EN LAS ZONAS DE INFLUENCIA DE LOS RESPECTIVOS PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA PARA FINANCIAR INFRAESTRUCTURA URBANA DÉ PROYECTOS ESTRATÉGICOS DE RENOVACIÓN URBANA POR PARTE DE LOS CONCEJOS MUNICIPALES O DISTRITALES.

ARTÍCULO 2.2.5.6.5.1. AUTORIZACIÓN DE LA CESIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1382 de 2020. El nuevo texto es el siguiente:> Las administraciones municipales o distritales que cumplan los criterios definidos en el artículo 278 de la Ley 1955 de 2019, que adelanten los análisis establecidos en el presente decreto y tengan el propósito de utilizar el instrumento de titularización del recaudo futuro del incremento del impuesto predial unificado para financiar infraestructura urbana de proyectos estratégicos de renovación urbana, deberán solicitar al Concejo Municipal o Distrital respectivo, su autorización para ceder la titularidad de dicho incremento a un patrimonio autónomo o universalidad jurídica, que emitirá los respectivos títulos de conformidad con la legislación aplicable, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que la cesión del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado se solicite, única y exclusivamente, para financiar total o parcialmente, mediante la titularización de dichos flujos futuros, infraestructura urbana vinculada a proyectos estratégicos de renovación urbana.

2. Que el Consejo de Gobierno de la entidad territorial haya declarado estratégico el proyecto de renovación urbana al cual se encuentra vinculada la infraestructura urbana cuya construcción se financiará mediante la titularización de los flujos futuros del Incremento del predial.

3. Que la cesión de la totalidad o parte del mayor valor del recaudo futuro del impuesto predial unificado se realice para una zona de influencia geográfica específica delimitada, por un valor anual y por un período específico, de acuerdo con los estudios técnicos y financieros que soporten la futura ejecución del proyecto de renovación urbana, el costo de la infraestructura urbana a construir y el costo y condiciones de su financiación.

4. Que los demás instrumentos de captura de valor autorizados por la ley para financiar la infraestructura urbana vinculada a proyectos estratégicos de renovación urbana resulten insuficientes, teniendo en cuenta la cuantía y oportunidad de la financiación de acuerdo con la certificación expedida por la Secretaría de Hacienda de la entidad territorial, o quien haga sus veces.

5. Que la entidad territorial haya cumplido los indicadores de eficiencia en el recaudo del impuesto predial unificado definidos en este capítulo, de acuerdo con la certificación que para el efecto expida la Secretaría de Hacienda de la entidad territorial, o quien haga sus veces.

6. Que la entidad territorial acredite haber ejercido la condición de gestor catastral o de asociado a un esquema asociativo territorial habilitado como gestor, a la fecha de presentación del proyecto de acuerdo por el cual se solicita al Concejo Municipal o Distrital autorización para ceder el incremento del impuesto predial que se genere en las zonas de influencia de los respectivos proyectos estratégicos de renovación urbana.

PARÁGRAFO 1o. Los recursos cedidos que no resulten necesarios para amparar la emisión de títulos dentro del proceso de titularización, harán parte del recaudo general del predial y se destinarán a las finalidades que determine la entidad territorial.

Estos recursos se incorporarán como recursos de capital.

PARÁGRAFO 2o. La Secretaría de Planeación de la entidad territorial, o quien haga sus veces, deberá rendir un informe anual al Alcalde municipal o distrital, sobre el avance del proyecto estratégico de renovación urbana, y en especial sobre la ejecución de la infraestructura urbana construida con cargo a los recursos provenientes de la titularización del recaudo del mayor valor futuro del impuesto predial unificado en la zona de influencia del proyecto. Por su parte, la Secretaría de Hacienda de la entidad territorial, o quien haga sus veces, con igual periodicidad, deberá rendir un informe sobre el comportamiento del recaudo del impuesto predial unificado en la zona de influencia y del pago de la emisión.

CAPÍTULO 7.

SISTEMAS DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS.

ARTÍCULO 2.2.5.7.1. SISTEMAS DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. <Artículo adicionado por el artículo 5 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen o complementen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del desarrollo entre los respectivos afectados.

Cuando se trate de la habilitación urbanística de predios a cargo de sus propietarios en áreas de desarrollo en suelo urbano y de expansión urbana, o en áreas de desarrollo restringido en suelo rural, la distribución de las cargas generales se podrá realizar, mediante sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios que contengan la asignación de edificabilidad adicional y/o la mayor intensidad de uso en equivalencia a la participación de los propietarios en dichas cargas.

ARTÍCULO 2.2.5.7.2. REGULACIÓN DE LOS SISTEMAS DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. <Artículo adicionado por el artículo 5 del Decreto 1783 de 2021. El nuevo texto es el siguiente:> En los planes de ordenamiento territorial o en las normas que los desarrollen o complementen se podrán establecer sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios orientados a garantizar las cargas generales cuya ejecución no corresponda a los urbanizadores.

Estas normas contendrán las condiciones bajo las cuales los interesados podrán participar de los sistemas de repartos equitativos de cargas y beneficios. Los parámetros para la participación en estos repartos deberán contener condiciones objetivas cuyo cumplimiento garantice el interés general en el desarrollo del municipio o distrito y que las mismas faciliten la aplicación del reparto. Para tal efecto, se podrán establecer aprovechamientos urbanísticos adicionales, que determinen para cada uso la superficie o altura máxima construible por encima del aprovechamiento urbanístico básico que se establezca y/o la mayor intensidad de uso permitida.

PARÁGRAFO 1o. Los sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios que se determinen según lo dispuesto en el presente artículo deberán encontrarse fundamentados en documentos técnicos de soporte que lo sustenten y harán parte del instrumento en el que se establezcan. En todo caso el sistema planteado debe garantizar el equilibrio entre el beneficio urbanístico y la carga urbanística correspondiente.

PARÁGRAFO 2o. Las cargas asumidas dentro de un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, no podrá ser objeto de recuperación por parte del Estado por un mecanismo adicional.

PARÁGRAFO 3o. La obtención de beneficios urbanísticos como consecuencia de un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios en bienes o sectores de interés cultural, o sus predios vecinos o ubicados dentro de su área de influencia deberá cumplir lo dispuesto en el plan especial de manejo y protección o el acto de declaratoria y, en todo caso, deberá dar cumplimiento a las disposiciones relacionadas con la protección de bienes inmuebles de interés cultural contenidas en la Ley 397 de 1997, la Ley 1185 de 2008 y el Decreto 1080 de 2015 así como aquellas que las adicionen, modifiquen o sustituyan.

CAPÍTULO 8.

PROTECCIÓN DE MORADORES EN LOS PROGRAMAS O PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA.

<Capítulo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026>

<Tener en cuenta que se adicionó otro Capítulo 8 "DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE", numerado por el editor como Capítulo 8.SIC>

SECCIÓN 1.

OBJETO, ÁMBITO DE APLICACIÓN Y DISPOSICIONES GENERALES.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.1 OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El presente capítulo tiene por objeto establecer los mecanismos de protección de los moradores, en especial de sus derechos a la vivienda, a la información y a la distribución equitativa de cargas y beneficios, en los proyectos o programas en cualquier modalidad de renovación urbana, desarrollados a través de planes parciales, actuaciones urbanas integrales, macroproyectos o actuaciones similares, cualquiera que sea la definición que adopten los planes de ordenamiento territorial, o directamente sometidos a licencias urbanísticas. Además, se adoptan las disposiciones para que en los procedimientos de adquisición de inmuebles para los mencionados proyectos de renovación urbana se realice el pago preferencialmente mediante permuta con uno o varios de los inmuebles resultantes del proyecto, en especial de vivienda, o en derechos de edificabilidad, participando como socio del proyecto.

PARÁGRAFO. En este decreto se establecen los estándares mínimos que deberán ser tenidos en cuenta por las administraciones municipales y distritales y por las entidades con facultad para adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles, que podrán ser complementados o ampliados por las administraciones municipales o distritales.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.2. SUJETOS DE LOS MECANISMOS DE PROTECCIÓN EN LOS PROYECTOS Y PROGRAMAS DE RENOVACIÓN URBANA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Sin perjuicio de las condiciones relacionadas con la garantía del derecho de propiedad, los mecanismos de protección del derecho a la vivienda de los moradores en los proyectos o programas de renovación urbana serán aplicables a las personas naturales que, en tanto moradores, residan en el ámbito del respectivo proyecto y aplicarán de manera diferenciada, según se establece en este Capítulo, así:

1. Para las personas naturales propietarias o poseedoras de una vivienda, que residan en el ámbito del respectivo proyecto o programa de renovación urbana, y ejercen allí el derecho a la vivienda, suyo y de su familia.

2. Para las personas naturales residentes en el ámbito del respectivo proyecto y que ejercen allí el derecho a la vivienda, suyo y de su familia, como tenedores.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.3. ÁMBITO ESPACIAL DE LOS PROYECTOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El ámbito espacial corresponde al área respecto a la cual se adelantará una actuación urbanística de urbanización o construcción de inmuebles, bajo el tratamiento de renovación urbana, en la que se adelantarán la gestión del suelo, según su naturaleza y objetivos, los procedimientos de adquisición de inmuebles y se aplicarán los mecanismos de protección de moradores establecidos en este decreto.

Este ámbito corresponderá a la unidad de actuación o de gestión urbanística, cuando el respectivo plan de ordenamiento territorial exija su conformación, o al área donde se podrá obtener una licencia urbanística, de acuerdo con lo determinado en el plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen.

Cuando se trate de actuaciones desarrolladas directamente por particulares, o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado, o cuando los inmuebles objeto de procedimientos de adquisición pública de suelo pasarán a ser titulados a nombre de particulares, el ámbito tendrá un área mínima de una hectárea.

La delimitación del ámbito espacial será definida en el plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen o mediante acto administrativo expedido por la entidad pública que se vincule a la gestión del programa o proyecto.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.4. GESTIÓN ASOCIADA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Para los efectos de este Capítulo, se entiende por gestión asociada la vinculación a una actuación urbanística, en condiciones de igualdad, de los distintos propietarios, y su participación equitativa tanto en los beneficios, como en las cargas urbanísticas y en la remuneración y otros mecanismos de protección a los propietarios y poseedores cuyos inmuebles estén localizados en el ámbito del proyecto. Las alternativas de gestión asociada son:

1. Mediante unidades de actuación urbanística, de conformidad con los artículos 39, 41, 42, 44 y 45 de la Ley 388 de 1997.

2. Mediante unidades de gestión urbanística, de conformidad con el artículo 2.2.4.1.6.1.2 del Decreto número 1077 de 2015, cuando se tramite una única licencia o por aprobar un único proyecto urbanístico general, para ejecutar las obras correspondientes al respectivo proyecto.

3. Cuando no se exija la conformación de unidades de actuación o de gestión urbanística, o cuando no se requiera modificar la configuración predial del ámbito del proyecto o programa, antes de adelantar los procedimientos de expropiación, precedidos de las etapas de enajenación voluntaria o de negociación directa y de tramitar cualquier licencia urbanística, se determinarán las condiciones de participación equitativa en las cargas y los beneficios de los distintos propietarios y, en particular, en las condiciones para hacer efectivos los mecanismos de protec ción de los moradores en el ámbito del respectivo proyecto de renovación urbana. Estas condiciones se podrán establecer con base en los criterios señalados en el plan de ordenamiento territorial, en cualquier instrumento que lo desarrolle o en este decreto.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.5. INICIO DEL PROGRAMA O PROYECTO PARA EFECTOS DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LOS MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE MORADORES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Con el fin de dar aplicación a las reglas sobre formas preferenciales de pago, contempladas en el artículo 119 de la Ley 388 de 1997, y a los mecanismos de protección previstos en este decreto, las entidades públicas que adelanten o se vinculen a la gestión de las actuaciones relacionadas con proyectos o programas de renovación urbana, en particular a través de los procedimientos de adquisición pública de inmuebles, señalarán e informarán la fecha de inicio del proyecto, para conocimiento de los distintos partícipes, teniendo en cuenta:

1. La fecha en que el propietario de algún inmueble dentro del ámbito del proyecto o un promotor o constructor interesado en desarrollarlo le informe sobre la iniciación de compras de inmuebles para efectos de implementar el proyecto o el interés de adelantarlo con el uso de la expropiación, precedida de la etapa de enajenación voluntaria, de acuerdo con el artículo 61A de la Ley 388 de 1997.

2. Que quienes han vendido los inmuebles de su propiedad a los promotores o constructores interesados podrán ejercer el derecho de preferencia para la adquisición de inmuebles de la misma naturaleza, resultantes del proyecto.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.6. ALCANCE DE LA CONCURRENCIA DE TERCEROS EN LOS PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La concurrencia de terceros de que tratan los artículos 61, 61A y 44 de la Ley 388 de 1997 consiste en la participación de particulares en la ejecución de programas y proyectos de renovación urbana que estén contemplados en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial, en los términos de los artículos 6o, 11 y numeral 2.2. del artículo 15 de la Ley 388 de 1997 y, además, deben estar ajustados a los objetivos y usos del suelo establecidos en dicho Plan y en conformidad con este Capítulo. Por efecto de esa concurrencia se podrán adelantar procedimientos de adquisición de inmuebles, que corresponden de manera exclusiva a las entidades públicas competentes.

Las dependencias o entidades de las administraciones municipales o distritales autorizadas para tal fin, podrán acordar la ejecución conjunta de los programas y proyectos de renovación urbana con:

1. Las asociaciones o entidades gestoras constituidas por los propietarios de terrenos en los casos en que, de acuerdo con el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial, se haya formulado un plan parcial y se haya conformado una unidad de actuación urbanística, como base para concretar una integración inmobiliaria.

En este caso, las dependencias o entidades de las administraciones municipales o distritales podrán entrar a participar directamente en los respectivos proyectos y programas y/o adelantar los procedimientos de adquisición de inmuebles para que entren a formar parte de la integración inmobiliaria y de la entidad gestora.

2. Formas mixtas de asociación entre el sector público y privado, a través de cualquiera de las alternativas contempladas en las normas legales, como sociedades, negocios fiduciarios, consorcios o similares.

3. Con particulares que adelanten directamente los programas y proyectos contemplados en el respectivo Plan de Ordenamiento Territorial, siempre y cuando se cumplan las condiciones previstas en el artículo 61A de la Ley 388 de 1997 y las de protección de moradores contempladas en este Capítulo y, adicionalmente, en los planes de ordenamiento territorial municipal o distrital.

4. Con organizaciones comunitarias conformadas por los propietarios de inmuebles localizados en el ámbito espacial del proyecto, a través de entidades sin ánimo de lucro o cualquier otra forma de asociación comunitaria, por invitación de la entidad pública competente o por su iniciativa propia.

ARTÍCULO 2.2.5.8.1.7. OTRAS CONDICIONES PARA LA CONCURRENCIA DE TERCEROS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La concurrencia de terceros en la ejecución de los programas o proyectos de renovación urbana y en los procedimientos de adquisición de inmuebles, sin que medie la delimitación de unidades de actuación urbanística, se podrá adelantar cuando se cumplan las siguientes condiciones:

1. Estén ubicados en municipios o distritos cuya población urbana sea superior a 500 mil habitantes.

2. Cuando el respectivo programa o proyecto para el cual se adelante la adquisición de inmuebles tenga un área superior a una hectárea, en la forma indicada previamente.

3. Cuando el proyecto contemple criterios y reglas de distribución equitativa de cargas y beneficios que permita asegurar que los propietarios que residen en el ámbito del proyecto reciban efectivamente una vivienda de remplazo y que se desarrolle un acompañamiento a los inquilinos para que puedan acceder a otra vivienda antes de que se exija la restitución del inmueble, en razón de la ejecución del proyecto.

4. Cuando se incluyan dentro del contrato o convenio que se celebre entre las entidades públicas competentes para adquirir inmuebles y los particulares interesados en aportar recursos para el pago de la indemnización, las condiciones relacionadas con los mecanismos de protección de moradores contemplados en este Decreto y en los planes de ordenamiento territorial y en los instrumentos que lo desarrollen.

5. Que como resultado de la estructuración social, económica y financiera del proyecto se aseguren los recursos para garantizar el acceso a una vivienda adecuada a los propietarios moradores que opten por esta alternativa.

6. Que el proyecto genere los recursos necesarios para implementar las medidas de acompañamiento y protección a los moradores no propietarios.

PARÁGRAFO. Los mecanismos de protección previstos en este decreto serán asumidos de manera equitativa por los propietarios de inmuebles, de manera que sean financiados con los incrementos en los precios o ganancias producidas por el proyecto de renovación urbana.

SECCIÓN 2.

MECANISMOS DE PROTECCIÓN.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.1. MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES EN EL ÁMBITO DE LOS PROYECTOS O PROGRAMAS DE RENOVACIÓN URBANA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Quienes sean propietarios de inmuebles en el ámbito de proyectos o programas de renovación urbana donde se prevea implementar los procedimientos de expropiación, precedida de las etapas de enajenación voluntaria, tendrán los siguientes mecanismos de protección:

1. Recibirán información detallada, de parte de la entidad pública que tiene a cargo la gestión del proyecto, sobre las características de las actuaciones urbanísticas que serán adelantadas, desde el inicio del proyecto o programa y hasta que reciban el precio indemnizatorio, de manera continuada, a medida que se produzcan decisiones sobre el mismo, en relación con el ámbito espacial, con el diseño general, con los aprovechamientos urbanísticos previstos y con las características de los inmuebles que serán construidos, los costos y los precios de venta estimados, las etapas y cronogramas.

2. Tendrán la posibilidad de asociarse con los demás propietarios de inmuebles localizados en el ámbito del proyecto o programa, con la entidad o las entidades públicas que tenga a cargo la gestión del mismo y con promotores o constructores privados, con el fin de determinar las condiciones de reconfiguración o de englobe de los terrenos, cuando a ello haya lugar, del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas y de la generación de espacio público adicional y de construcción de nuevas edificaciones o de restauración o mejoramiento de las existentes.

3. Podrán participar en la definición de las condiciones de remuneración a los propietarios de los inmuebles necesarios para ejecutar el proyecto, tanto el monto, como la forma y plazo del pago, si se acuerda en dinero o mediante permuta con inmuebles resultantes del proyecto, en igualdad de condiciones entre los distintos propietarios, o en derechos de construcción.

4. Podrán participar, si así lo desean, en la constitución de la entidad gestora, si el proyecto está sometido a la conformación de unidades de actuación urbanísticas o su equivalente en otro tipo de proyectos.

5. Se aplicarán criterios y reglas de distribución equitativa de cargas y beneficios, también en igualdad de condiciones con los demás propietarios, independientemente de que el proyecto esté sometido a la formulación de un plan parcial y a la conformación de unidades de actuación urbanística o se pueda licenciar directamente. Esos criterios harán referencia, en especial a la definición del precio indemnizatorio que recibirán y a la forma de pago preferencial mediante inmuebles resultantes del proyecto o derechos de construcción.

Como mínimo, estos criterios y reglas contemplarán las cargas u obligaciones urbanísticas contempladas en el respectivo plan de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, la edificabilidad y los usos previstos en el proyecto y sus condiciones de comercialización y la distribución, entre todos los propietarios, de los costos de los mecanismos de protección contemplados en este decreto.

6. Podrán participar, si así lo desean, en la selección del promotor o constructor que se encargará de la estructuración y ejecución del proyecto, cuando opten por vincularse en la etapa de ejecución.

7. Participarán en el negocio fiduciario que sirva de soporte al proyecto, de acuerdo con la alternativa de vinculación por la que opten y de conformidad con las normas legales y reglamentarias que lo rigen.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.2. MECANISMOS ADICIONALES DE PROTECCIÓN DE LOS PROPIETARIOS O POSEEDORES DE INMUEBLES QUE HABITEN EN UNA VIVIENDA EN EL ÁMBITO DEL PROYECTO O PROGRAMA DE RENOVACIÓN URBANA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Quienes además de ser propietarios o poseedores sean habitantes de una vivienda en el ámbito del respectivo programa o proyecto de renovación urbana, contarán, adicionalmente, con los siguientes mecanismos de protección del derecho a la vivienda:

1. Que se adopten, si así lo solicitan, las medidas e instrumentos que les permitan mantener la residencia en el ámbito del proyecto o programa, según se indica a continuación.

2. Que puedan obtener una vivienda en el ámbito del proyecto, como permuta de la que eran propietarios antes de su iniciación y participar en la definición de sus características, con base en los criterios y reglas de reparto equitativo de cargas y beneficios que se acuerden.

3. Podrán optar, cuando así lo deseen, por recibir el pago en dinero del precio indemnizatorio, que les permita adquirir una vivienda en otro lugar de la ciudad, con características similares a las del ámbito del proyecto o recibir una vivienda en otro lugar de la ciudad, bajo las mismas condiciones.

4. Que no sean desmejoradas sus condiciones socio-económicas relacionadas con el derecho a la vivienda, identificadas en el momento de inicio del proyecto o demostradas con posterioridad.

5. Los proyectos contemplarán opciones para el mejoramiento de su nivel de vida, en lo que tiene que ver con el derecho a la vivienda, incluidos los espacios públicos y equipamientos sociales del entorno.

6. Podrán disfrutar de una vivienda transitoria, en comodato, en alquiler o bajo cualquier otra modalidad de tenencia, desde la fecha en que haga entrega de la vivienda de su propiedad o posesión y hasta la fecha en que reciba la vivienda de remplazo, sin perjuicio de que opten por un pago en dinero equivalente.

7. A que se le reconozcan los gastos de traslado a y desde la vivienda transitoria.

8. Recibirán los apoyos adicionales contemplados en los instrumentos de planeación o en los programas sociales de la respectiva entidad territorial.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.3. MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE LOS MORADORES NO PROPIETARIOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Quienes habiten en el ámbito del proyecto o programa de renovación urbana y no tengan la calidad de propietarios o poseedores, podrán acceder a los siguientes mecanismos de protección:

1. Quienes tienen la mera tenencia, a través de arrendamientos y otras figuras jurídicas, sobre viviendas ubicadas en el ámbito del proyecto contarán con información y acompañamiento por parte de los encargados de la gestión del proyecto, para la búsqueda de otra vivienda, dentro de los plazos para la terminación de los contratos definidos en las normas que rigen los contratos de arrendamiento, sean civiles o comerciales, trámites de terminación y restitución que estarán a cargo de los propietarios.

2. A que no se desmejoren sus condiciones de vida, en lo que tiene que ver con el derecho a la vivienda, en términos de ser sometidos a condiciones más precarias de habitabilidad o salubridad de la vivienda, o a habitabilidad en calle.

3. A recibir información y orientación, en el caso en que existan programas de subsidios de vivienda nacionales, distritales o municipales, sobre las condiciones para acceder a ellos, para la adquisición de una vivienda o para programas de vivienda en alquiler.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.4. CONDICIONES PARA LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS MORADORES PROPIETARIOS O POSEEDORES EN LOS PROYECTOS O PROGRAMAS DE RENOVACIÓN URBANA POR PARTE DE LAS ADMINISTRACIONES MUNICIPALES Y DISTRITALES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las entidades de las administraciones municipales y distritales incorporarán, dentro de los procedimientos de adquisición de inmuebles para programas o proyectos de renovación urbana, la implementación de los mecanismos de protección de moradores contenidos en este Capítulo, cuando decidan adelantar o participar en la formulación e implementación de proyectos o programas de renovación urbana definidos en los planes de ordenamiento territorial, directa y exclusivamente o en asocio con promotores privados o con comunidades organizadas, se adelantarán bajo las siguientes condiciones:

1. Cuando los proyectos o programas sean de iniciativa privada, solicitarán la información que sea relevante para la protección de moradores, y permitirán que los propietarios o poseedores moradores accedan a ella de manera periódica, en igualdad de condiciones, desde el inicio del proyecto y hasta que reciban el precio indemnizatorio en dinero o una vivienda de remplazo resultante del proyecto. Lo mismo aplicará para los proyectos de iniciativa pública o de gestión mixta o con comunidades organizadas de cualquier naturaleza.

2. Apoyarán y asegurarán la identificación de las personas naturales que sean propietarias o poseedoras y moradoras y de sus condiciones socioeconómicas. Cuando se trate de proyectos de iniciativa pública o mixta, las entidades competentes en las administraciones distritales o municipales se encargarán directamente de realizar las actividades dirigidas a la identificación a la que se ha hecho referencia. Si los proyectos son de iniciativa privada, se asegurarán de que esta identificación se realice y de tener acceso a la información que permita entrar en contacto con los involucrados en el proyecto para su validación.

3. Garantizar la participación ciudadana en la formulación del proyecto, de conformidad con las normas constitucionales y legales.

4. Asegurar la posibilidad de vinculación en la formulación y gestión de los proyectos, de los propietarios, moradores o no, en términos de gestión asociada y de conformidad con los artículos precedentes de esta Sección.

5. Verificar que se apliquen los criterios y reglas de distribución equitativa de cargas y beneficios señalados en este Decreto, como medio para garantizar la igualdad de tratamiento a todos los propietarios de inmuebles, en relación con los beneficios urbanísticos y con las obligaciones establecidas en la ley y en los reglamentos nacionales y en los planes de ordenamiento territorial, así como en los mecanismos de protección de moradores contemplados en este decreto y en las disposiciones municipales o distritales pertinentes.

6. Hacer efectivos los derechos de los propietarios a recibir una remuneración equitativa por la transferencia de sus inmuebles para la ejecución del proyecto, en relación con los distintos partícipes en el proyecto y, en el caso de los propietarios moradores, a recibir una vivienda de remplazo, salvo que opten por otra alternativa de remuneración.

Asegurar que los moradores no propietarios tengan información sobre los cronogramas del proyecto y sobre las decisiones tomadas por los propietarios, respecto a solicitudes de restitución de los inmuebles y que se establezcan medidas de acompañamiento hasta que logren ubicarse en viviendas con las mismas o mejores características.

PARÁGRAFO. En los distritos o municipios donde se hayan aprobado políticas de protección de moradores, serán aplicadas de manera complementaria con las disposiciones de este decreto, y se aplicarán los procedimientos en ella establecidos, teniendo en cuenta los estándares mínimos en él contemplados.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.5. ENFOQUE DIFERENCIAL. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Las administraciones municipales y distritales y las entidades facultadas para adelantar la expropiación, precedida de la etapa de enajenación voluntaria, identificarán las personas que sean moradoras en el ámbito del proyecto que sean sujetos de especial protección constitucional, para tener en cuenta las medidas particulares de protección contempladas en la Constitución y en las leyes y evitar afectaciones a sus derechos.

En particular, cuando familias con integrantes con discapacidad opten por recibir una vivienda de remplazo en permuta dentro del proyecto se dará cumplimiento a las normas de diseño universal que garanticen la accesibilidad a las áreas comunes y al espacio público y se entregarán viviendas cuyos espacios internos permitan la circulación y acceso a los distintos componentes y servicios de la vivienda, en condiciones de accesibilidad y seguridad, de conformidad con las Leyes 1346 de 2009 y 1618 de 2013.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.6. POSIBILIDAD DE VINCULACIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN LA ETAPA DE FORMULACIÓN DE LOS PROYECTOS DE RENOVACIÓN URBANA Y LA DEFINICIÓN DE LAS REGLAS DE DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Una vez determinado el inicio del proyecto y, en todo caso, previamente al inicio de los procedimientos de adquisición de inmuebles, mediante enajenación voluntaria o expropiación judicial o administrativa, la entidad pública competente establecerá comunicación con cada una de las personas naturales propietarias o poseedoras de inmuebles y residentes en el ámbito del proyecto, con el fin de confirmar que se hayan cumplido las condiciones contempladas en el presente capítulo y de informarles la posibilidad de que participen en los mecanismos de gestión del suelo que permitan evitar la expropiación, de acuerdo con la naturaleza y objetivos del proyecto o programa. Estos mecanismos incluirán las alternativas de gestión asociada y los criterios y reglas para la distribución equitativa de cargas y beneficios que sirvan de base para determinar el monto de la remuneración de sus inmuebles y la oferta en permuta de viviendas resultantes del proyecto, para los moradores.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.7. PAGO EN CONDICIONES DE IGUALDAD DE LOS TERRENOS APORTADOS O EXPROPIADOS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Para determinar el precio indemnizatorio que recibirá cada propietario se tendrá en cuenta, en primer lugar, la edificabilidad y los usos previstos para el respectivo proyecto y las cargas u obligaciones urbanísticas establecidas en cada plan de ordenamiento territorial.

Además, se tendrán en cuenta los mecanismos de protección de moradores, contemplados en este Capítulo y en los planes de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo desarrollen, de acuerdo con los criterios y reglas de distribución de cargas y beneficios que podrán proponer los propietarios originales, sus organizaciones comunitarias, o el promotor o constructor interesado en el proyecto y que serán aceptados por la entidad pública competente para adelantar la adquisición de inmuebles.

La determinación del valor a pagar se realizará con base en avalúos comerciales realizados por los avaluadores autorizados de acuerdo con la Ley 1673 de 2013 y de acuerdo con los parámetros y metodologías contenidos en el Decreto número 1170 de 2015 y en las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Para ello se realizará un avalúo inicial, que tendrá en cuenta la incidencia de las condiciones específicas del proyecto, es decir, los índices de construcción y los usos que serán autorizados y las cargas u obligaciones urbanísticas aplicables de acuerdo con el plan de ordenamiento territorial, así como la incidencia de los mecanismos de protección de moradores, previstos en dicho plan y en los instrumentos que lo desarrollen y en este Capítulo.

El avalúo final determinará el valor que deberá recibir cada propietario y su equivalencia en metros cuadrados que serán construidos en el proyecto o en inmuebles que podrán ser entregados en permuta.

PARÁGRAFO. Las administraciones distritales y municipales, directamente o en asocio con los promotores privados o comunitarios de los proyectos, podrán ofrecer estímulos para la pronta vinculación de los propietarios de manera voluntaria, en la forma de pago y otras condiciones.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.8. ALTERNATIVAS DE PAGO A LOS PROPIETARIOS ORIGINALES DE INMUEBLES LOCALIZADOS EN EL ÁMBITO DEL PROYECTO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El pago de la indemnización a la que tendrán derecho los propietarios, de conformidad con lo señalado en el artículo 2.2.5.8.15, se realizará así:

1. En dinero.

2. Mediante permuta con uno o varios de los inmuebles resultantes del proyecto.

3. En derechos de edificabilidad, luego de su vinculación como partícipe, en calidad de socio o asociado al proyecto, que podrán estar representados en certificados de derechos de construcción o cualquier otro instrumento similar derivado del negocio fiduciario que, eventualmente, se constituya para la gestión del proyecto.

4. Mediante la entrega de un inmueble localizado en otro lugar de la ciudad.

PARÁGRAFO 1o. Los propietarios que hayan vendido los inmuebles a los promotores o constructores, previamente a la iniciación de la formulación del proyecto, tendrán un derecho de preferencia para la adquisición de una vivienda, o de otro tipo de inmuebles, en condiciones similares a los demás propietarios.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.9. VIVIENDA DE REMPLAZO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Los proyectos o programas de renovación urbana determinarán, desde la etapa de formulación, los requerimientos de viviendas de remplazo, de conformidad con la identificación de los propietarios moradores que se realice según lo establecido en este decreto.

Además, la propuesta inicial del programa o proyecto incluirá las condiciones financieras para la construcción y entrega de la vivienda de remplazo y de otros mecanismos de protección de los propietarios moradores, con base en la cual se establecerá la viabilidad social y financiera del proyecto, que justifique o no la participación de entidades públicas.

En los proyectos se incluirán las estrategias relacionadas con el tipo de edificaciones que se construirán, con el fin de que, en razón de sus características de área y precio, no excluyan a los propietarios moradores originales e impidan garantizar el acceso a una vivienda adecuada. En consecuencia, los proyectos priorizarán la construcción de vivienda en una cantidad suficiente para asegurar la protección de los moradores y otras adicionales, más edificaciones para otros usos, para lograr la viabilidad financiera.

Las viviendas de remplazo que serán entregadas cumplirán con los componentes del derecho a la vivienda señalados en las Observaciones Generales del Comité de Derechos Económicos, Sociales, y Culturales y para definir el área se tendrá en cuenta:

- Las áreas mínimas establecidas en los planes de ordenamiento territorial y en los estándares internacionales de la Organización Mundial de la Salud y otras entidades del sistema de Naciones Unidas.

- Tendrán espacios independientes para dormir en privacidad, preparar alimentos e higiene, acordes con el número de personas de la familia y sus condiciones de edad, relación y sexo, así como sus condiciones antes de la iniciación del proyecto.

- Tendrá habitaciones para dormir para máximo dos personas de la familia, para evitar condiciones de hacinamiento.

Si la estructuración del proyecto muestra que no es posible asegurar la entrega de las viviendas de remplazo requeridas, como contraprestación a los inmuebles aportados por los propietarios moradores, más los demás mecanismos de protección establecidos en este Capítulo y en las disposiciones municipales y distritales, y que la ejecución del proyecto puede conducir a afectar el derecho a la vivienda, no habrá lugar al uso de las facultades para expropiar por parte de las entidades públicas competentes.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.10. DERECHO DE PREFERENCIA PARA ADQUIRIR UNA VIVIENDA DE REMPLAZO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Los propietarios que opten por vincularse como socios o asociados al proyecto establecerán, de común acuerdo con los promotores o constructores y con las entidades públicas que se vinculen a la gestión de los mismos, el plazo para seleccionar, escriturar y recibir la vivienda de remplazo, de conformidad con el diseño del proyecto. La selección se realizará antes de iniciar las ventas a terceros y en la entrega tendrán prioridad.

La selección de las viviendas será realizada desde la fecha en que esté disponible el diseño del proyecto y la de entrega y escrituración, de conformidad con los cronogramas del proyecto y según las condiciones contenidas en el respectivo plan de ordenamiento territorial o el instrumento que lo desarrolle o en los documentos donde consten las bases de la actuación o el esquema equivalente de reparto equitativo de cargas y beneficios.

PARÁGRAFO. El plazo para ejercer el derecho de preferencia será mínimo de seis meses desde la fecha en que hayan recibido la oferta, acompañada de la información de soporte que permita conocer las características de la vivienda y las condiciones de entrega.

ARTÍCULO 2.2.5.8.2.11. MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE LOS POSEEDORES. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 785 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> De conformidad con lo dispuesto en el artículo 119 de la Ley 388 de 1997, los poseedores tendrán derecho a recibir el precio indemnizatorio en dinero y a ejercer un derecho de preferencia para la adquisición de inmuebles de la misma naturaleza resultantes del proyecto. Por tanto, los poseedores serán identificados en la forma indicada en este Decreto y serán informados sobre la estructuración y condiciones del proyecto, así como al propietario inscrito con capacidad de disposición del inmueble.

También serán notificados de la oferta de adquisición por parte de la entidad competente y serán reconocidas las posibilidades de remuneración, de conformidad con las normas legales.

Las entidades públicas que se vinculen a la gestión de un proyecto o programa de renovación y, en particular, las que vayan a adelantar los procedimientos de adquisición de inmuebles, deberán adelantar previamente las actividades relacionadas con saneamiento predial, como las declaraciones de pertenencia, las sucesiones y, de otra parte, el reconocimiento de mejoras, como base para reconocer el pago a los poseedores.

CAPÍTULO 8.SIC.

DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE.

<Capítulo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026>

SECCIÓN 1.

DISPOSICIONES GENERALES.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.1. OBJETO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El presente capítulo tiene como objeto reglamentar las condiciones técnicas, jurídicas, financieras, contractuales, notariales, registrales y urbanísticas, así como los trámites requeridos para la implementación del Derecho Real Accesorio de Superficie (DRS) por parte de las entidades públicas titulares de bienes inmuebles fiscales o de uso público.

Además, establece las disposiciones para la estructuración, celebración, formalización, registro, ejecución, y los efectos de la terminación de los contratos mediante los cuales se constituya el Derecho Real Accesorio de Superficie, y se aplicará a todas las entidades públicas, que en su calidad de propietarias de bienes fiscales o de uso público decidan otorgar este derecho sobre dichos inmuebles como superficiantes.

Las disposiciones aquí previstas tienen carácter general y podrán aplicarse respecto de cualquier bien inmueble de propiedad de una entidad pública, siempre que la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie sea compatible con el uso del suelo definido en los instrumentos de ordenamiento territorial y sin afectar la destinación, el uso público o la prestación del servicio en el inmueble base sobre el cual se constituye.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.2. DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El Derecho Real Accesorio de Superficie es el derecho temporal otorgado a un tercero, denominado superficiario, para que por su cuenta y riesgo realice la actividad de construir, desarrollar y explotar edificaciones, infraestructuras o proyectos, sobre o bajo el suelo de un inmueble de propiedad de una entidad pública (superficiante), que conserva la titularidad del derecho de dominio del bien de uso público o bien fiscal. Se constituye mediante contrato oneroso elevado a escritura pública y sujeto a registro.

En virtud de este derecho, el superficiario podrá ejercer respecto de las construcciones, el ejercicio de los derechos reales de uso y goce, así como constituir sobre ellas gravámenes o limitaciones al dominio, de conformidad con las normas urbanísticas aplicables y dentro del plazo pactado en el contrato, sin que ello implique transferencia de la propiedad del inmueble base ni afecte la destinación pública o la finalidad misional del bien sobre el cual se constituye el derecho.

Se podrá constituir el Derecho Real Accesorio de Superficie en bienes de uso público destinados a parques, zonas verdes, plazas y plazoletas, únicamente de forma subterránea, con el propósito de no afectar la vocación, naturaleza y destinación al uso público, así como tampoco afectar los servicios ecosistémicos que estos puedan prestar.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.3. PARTES DEL CONTRATO MEDIANTE EL CUAL SE OTORGA EL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En la celebración y ejecución del contrato por medio del cual se constituye el Derecho Real Accesorio de Superficie, son partes:

1. Entidad pública y/o Superficiante: Se entiende por entidad pública la Nación y las entidades territoriales (departamentos, distritos y municipios), así como los organismos y entidades públicas del orden nacional o territorial, del sector central o descentralizado, que integran la Administración Pública y que, conforme a la ley, sean titulares de bienes inmuebles fiscales o de uso público y cuenten con competencia legal para constituir el Derecho Real Accesorio de Superficie sobre áreas libres aprovechables de predios fiscales o de uso público, para su aprovechamiento y explotación por un tercero, en los términos dispuestos por la ley.

2. Superficiario: Es la persona natural, jurídica, pública o privada, incluidos los patrimonios autónomos y fondos de inversión colectiva inmobiliarios, así como los fondos de capital privado, de los que tratan los libros 3 y 5 de la Parte 3 del Decreto 2555 de 2010, uniones temporales y consorcios a quienes se otorga la facultad temporal de realizar y explotar por su exclusiva cuenta y riesgo a partir del otorgamiento del Derecho Real Accesorio de Superficie, construcciones o edificaciones en áreas libres aprovechables.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.4. ÁREA LIBRE APROVECHABLE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Se entiende por área libre aprovechable la porción determinada de un bien fiscal o de uso público, de propiedad de una entidad pública superficiante, que puede ser objeto de explotación económica mediante la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie, sin afectar la destinación, el uso público o la prestación del servicio en el inmueble base sobre el cual se constituye.

El área libre aprovechable podrá localizarse a nivel de terreno, vuelo o subsuelo, siempre que su utilización resulte compatible con los instrumentos de ordenamiento territorial y con las condiciones técnicas, urbanísticas y jurídicas del inmueble base.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.5. CONSTRUCCIÓN AUTÓNOMA. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Se trata de aquella construcción o edificación desarrollada por parte del superficiario en el área libre aprovechable que puede ser utilizada de manera independiente a la infraestructura construida en el inmueble base, si la hubiere, y que comprende en su integridad una o varias unidades sobre las que se podrá habilitar subfolios de matrícula inmobiliaria.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.6. ALTERNATIVAS PARA IMPLANTAR LAS EDIFICACIONES AUTÓNOMAS. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> El superficiario tendrá la posibilidad de construir o implantar en superficie, en subsuelo o en vuelo, entendido este último como aquello que se puede implantar encima de una edificación, ocupando el espacio aéreo sobre las edificaciones existentes de la infraestructura de transporte o del inmueble base del que se derive el Derecho Real Accesorio de Superficie. En bienes de uso público destinados a parques, zonas verdes, plazas y plazoletas, únicamente se puede edificar de forma subterránea.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.7. SUBFOLIO INMOBILIARIO. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> Se entiende por subfolio inmobiliario el registro derivado y accesorio que se habilita dentro del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base sobre el cual se constituye el Derecho Real Accesorio de Superficie, con el propósito de individualizar registralmente el área libre aprovechable y de acuerdo al proyecto que corresponda permite individualizar las unidades superficiarias secundarias que se desarrollen en el área libre aprovechable.

El subfolio permite que el área objeto del contrato del derecho real de superficie cuente con identificación registral propia y manejo registral autónomo, de manera que sobre ellas puedan inscribirse actos jurídicos sujetos a registro, tales como gravámenes o limitaciones al dominio, sin alterar la titularidad del inmueble base ni trasladar tales anotaciones a su folio de matrícula inmobiliaria.

En todo caso, el subfolio mantiene carácter accesorio respecto del Derecho Real Accesorio de Superficie que le da origen, por lo que su existencia, alcance y vigencia se encuentran subordinados a dicho derecho.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.8. REVERSIÓN. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> La reversión es el mecanismo jurídico mediante el cual una vez finalizada la vigencia del Derecho Real Accesorio de Superficie, las construcciones y edificaciones realizadas se integrarán al inmueble base y pasarán a formar parte del dominio de la entidad pública propietaria del suelo, sin que haya lugar a compensación, indemnización o reconocimiento económico alguno a favor del superficiario.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.9. CONSTITUCIÓN Y EJERCICIO DEL DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE EN INMUEBLES DESTINADOS A INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4o de la Ley 1682 de 2013 o la norma que la modifique, adicione o sustituya, en los inmuebles de propiedad de entidades públicas que, por su naturaleza, uso o afectación, se encuentren destinados a los sistemas de transporte público y formen parte de la infraestructura de transporte, podrá constituirse el Derecho Real Accesorio de Superficie sobre el suelo, el subsuelo o el vuelo del inmueble.

En todo caso, la constitución y ejercicio del Derecho Real Accesorio de Superficie deberá garantizar la continuidad, seguridad y adecuada operación de la infraestructura de transporte, por lo cual no podrá interferir ni limitar las condiciones técnicas, operativas o de seguridad requeridas para la prestación del servicio o para la infraestructura correspondiente.

Para tal efecto se deberán observar, entre otras, las siguientes reglas:

1. Infraestructura vial. En los suelos que constituyen la superficie de rodadura de esta infraestructura, el Derecho Real Accesorio de Superficie únicamente podrá constituirse en el subsuelo o en el vuelo, siempre que se respeten las condiciones técnicas de seguridad, las alturas libres y los gálibos mínimos necesarios para la operación de la infraestructura de transporte.

2. Infraestructura aeroportuaria. En los suelos destinados a pistas de aterrizaje, calles de rodaje y zonas de maniobra para aeronaves, el Derecho Real Accesorio de Superficie únicamente podrá constituirse en el subsuelo, siempre que se cumplan las condiciones técnicas, operativas y de seguridad exigidas para la operación aeroportuaria.

3. Infraestructura férrea. En los suelos destinados a la construcción y operación de la superestructura de los sistemas férreos, el Derecho Real Accesorio de Superficie únicamente podrá constituirse en el nivel, subsuelo o en el vuelo, siempre que se respeten las condiciones de seguridad, las alturas libres y los gálibos mínimos requeridos para la operación ferroviaria.

4. Sistemas de Transporte por Cable: teleférico, cable aéreo, cable remolcador y funicular, construidos en el espacio público y/o con destinación al transporte de carga o pasajeros. El Derecho Real Accesorio de Superficie únicamente podrá constituirse en el subsuelo o en el vuelo, siempre que se respeten las condiciones de seguridad y las alturas libres requeridos para la operación.

En todos los casos, la constitución del Derecho Real Accesorio de Superficie deberá ser compatible con las condiciones técnicas, urbanísticas y de seguridad aplicables a la infraestructura de transporte correspondiente, así como con las disposiciones establecidas por las autoridades competentes en cada modo de transporte.

ARTÍCULO 2.2.5.8.SIC.1.10. DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE PARA SUELOS QUE NO ESTÉN ASOCIADOS A INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE. <Artículo adicionado por el artículo 1 del Decreto 1037 de 2026. El nuevo texto es el siguiente:> En los bienes fiscales o de uso público de propiedad de entidades públicas del orden nacional, departamental, distrital o municipal podrá constituirse el Derecho Real Accesorio de Superficie sobre el área libre aprovechable con el propósito de financiar, entre otros, el desarrollo de proyectos de vivienda que promuevan esquemas de tenencia distintos de la propiedad, tales como arrendamiento, uso, comodato u otras modalidades que permitan garantizar el acceso efectivo a soluciones habitacionales de las construcciones que se levanten en desarrollo del derecho de superficie siempre y cuando sea compatible con los instrumentos de ordenamiento territorial y con la destinación del inmueble base.

Así mismo, el Derecho Real Accesorio de Superficie podrá emplearse para la construcción, ampliación o adecuación de equipamientos sociales u otras edificaciones complementarias, siempre que tales actuaciones sean compatibles con los instrumentos de ordenamiento territorial y con la destinación del inmueble base.

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